Fix and flip finansmanı: yeniden satış projeleri için kısa vadeli renovasyon kredileri nasıl çalışır

Fix and flip finansmanı, bir mülkü satın almak, yenilemek ve satmak için kullanılan kısa vadeli paradır. "Kredi" denince çoğu kişinin aklına gelen otuz yıllık mortgage'a neredeyse hiç benzemez; ilk kez bu işe girenleri en çok şaşırtan şey de tam olarak bu farktır.

Bu rehber, bir yeniden satış projesini değerlendiren alıcılar için: ilk flip'ini düşünen biri, flip ile kiralık tutmayı karşılaştıran bir yatırımcı ya da okuduğu renovasyon kredisinin hiç oturmayacağı bir mülk için geçerli olup olmadığını merak eden bir ev sahibi. Burada bu kredilerin genellikle nasıl yapılandırıldığı ve lender'ların (kredi veren kuruluşlar) tipik olarak neye baktığı anlatılıyor. Faiz oranı, puan, loan-to-value sınırı veya ücret tutarı verilmiyor; bunlar sürekli değişir ve lender'a, piyasaya ve projeye göre farklılaşır — burada verilecek bir sayı, rehberlik kılığına girmiş bir tahmin olurdu.

Fix and flip finansmanı tam olarak nedir

Fix and flip kredisi kısa vadeli, projeye dayalı bir finansmandır. Vade on yıllarla değil aylarla ölçülür, proje boyunca ödemeler çoğu zaman yalnızca faizden oluşur ve geri ödemenin yıllara yayılan bir amortismandan değil, bir satıştan ya da refinance'tan gelmesi beklenir. Bu alandaki lender'lar genellikle standart bir satın alma mortgage'ının arkasındaki kurumsal programlar değil, özel veya uzmanlaşmış kuruluşlardır.

Mülk bir yatırım olarak alındığı için, oturma şartı olan programlar masada değildir. Daha iyi koşullara ulaşmak amacıyla bir yeniden satış projesini birincil konut gibi göstermek occupancy misrepresentation'dır (oturma beyanının yanlış verilmesi) ve mortgage dolandırıcılığı olarak değerlendirilir. Mülkte oturulacaksa bu tamamen başka bir konuşma ve başka bir program setidir; bunu Conventional, FHA ve VA karşılaştırmamız anlatıyor.

Lender aslında neyi underwrite eder

Bir conventional mortgage başvuru sahibinin gelirini değerlendirir. Bir fix and flip kredisi ise bir projeyi değerlendirir; başvuru sahibi ikincil sorudur. Lender'lar genellikle şunlara bakar:

• Satın alma fiyatı ile mülkün mevcut durumu — ne satın alınıyor ve bugün hangi durumda.
• Renovasyon kapsamı ve bütçesi — bir ilan sayfasının arkasına karalanmış tahmin değil, kalem kalem bir plan.
• Onarım sonrası öngörülen değer — genellikle tamamlanmış kapsamı dikkate alan bir ekspertiz veya değerleme ile desteklenir.
• Çıkış planı — satış ya da refinance ve her ikisi için gerçekçi bir zaman çizelgesi.
• Deneyim — daha önce tamamlanmış benzer proje sayısı; bir sicil, dosyanın nasıl görüldüğünü değiştirir.
• Likidite — ödemeleri taşımak, bütçe aşımlarını karşılamak ve bir aksilikte işi bitirebilmek için nakit rezerv.
• Kredi geçmişi — incelenir, ama genellikle oturulacak bir konut dosyasındakinden farklı ağırlıkta. Kredi profili rehberimiz lender'ların bir raporda neyi okuduğunu açıklıyor.

Renovasyon parası nasıl serbest bırakılır

Renovasyon fonları neredeyse hiçbir zaman kapanışta elden verilmez. Tutulur ve bir draw takvimi (aşamalı ödeme planı) üzerinden serbest bırakılır: yatırımcı tanımlı bir iş aşamasını tamamlar, draw talep eder, bir denetim işin yapıldığını doğrular ve lender o dilimi öder.

Bunun pratik sonucu şudur: her aşamayı önce yatırımcı finanse eder, geri ödemeyi sonra alır. Renovasyon nakdinin peşin geleceğini varsayan bir proje planı daha ilk ayda parasız kalır. Draw takvimleri lender'ı hiç yapılmayacak bir işi finanse etmekten korumak için vardır ve başvuru sahibine bilinçli olarak planlanması gereken bir işletme sermayesi yükü getirir.

Bir projenin gerçekte ihtiyaç duyduğu nakit

Peşinat yalnızca bir kalemdir. Bir flip için gerçekçi bir nakit planı genellikle şunları içerir: peşinat, kapanış masrafları ve lender ücretleri, her renovasyon aşamasını önden finanse edecek işletme sermayesi, mülkün sahip olunduğu her ay için taşıma maliyetleri — ödeme, vergi, sigorta, faturalar — ve renovasyonların düzenli olarak ürettiği sürprizler için bir contingency (beklenmedik durum payı). Sonda ise net geliri azaltan satış masrafları vardır. Cash to close rehberimiz bu kalemlerin nasıl sayıldığını anlatıyor.

Bir flip'te en sık görülen planlama hatası kötü bir alış fiyatı değildir. Kağıt üzerinde teknik olarak kârlı görünen ama ortada likiditesi biten bir projedir.

Zaman çizelgesi riski ve çıkış

Proje uzayan her ayda taşıma maliyetleri devam eder ve kredi vadesi kısalır. Uzatma mümkün olabilir ve genellikle bir maliyeti vardır. Renovasyon sürerken piyasalar değişir; ruhsat ve müteahhit gecikmeleri istisna değil, olağandır. Zaman çizelgesini pay bırakarak planlamak karamsarlık değil, bir risk yönetimi biçimidir.

Genellikle iki çıkış vardır. Satış, krediyi satış gelirinden kapatır. Refinance ise projeyi uzun vadeli bir tutuşa çevirir; kiralık bir mülk için bu çoğu zaman kişisel gelir yerine mülkün kira gelirine göre değerlendirilen bir DSCR kredisi anlamına gelir. Hangi çıkışı istediğinize satın almadan önce karar vermek, en baştan hangi mülkün mantıklı olduğunu değiştirir. Elde tutma süresi ayrıca satışın vergisel değerlendirmesini etkiler; bu bir lender'a değil, bir vergi uzmanına sorulacak bir konudur.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Renovasyon kredisi ile fix and flip kredisi aynı şeydir." Oturulacak konut mortgage'larına bağlı renovasyon programları, başvuru sahibinin içinde yaşayacağı mülkler içindir. Yeniden satış projeleri farklı koşullara ve farklı underwriting'e sahip yatırımcı finansmanı kullanır.

"Renovasyon bütçesi kapanışta ödenir." Neredeyse hiçbir zaman. Draw'lar aşama aşama, denetimden sonra geri ödenir.

"Güçlü kredi tek başına işi bitirir." Kredi incelenir, ama bu tür bir dosyada proje ekonomisi, kapsam ve çıkış planı ciddi ağırlık taşır.

"Bir süre içinde otururum, finansmandan tasarruf ederim." Oturma beyanı yasal sorumluluk altında verilen bir beyandır. Yatırım olarak finanse edilen bir mülkte yaşamak ya da tersi, yanlış beyandır.

Şimdi ne yapmalı

1. Projeyi kağıda dökün — alış fiyatı, işin tam kapsamı, kalem kalem bütçe ve gerçekçi bir zaman çizelgesi.
2. Her draw aşamasını geri ödemeden önce finanse eden bir likidite planı kurun.
3. Taşıma ve satış masraflarını ay ay modele ekleyin ve bir contingency payı bırakın.
4. Çıkışa satın almadan önce karar verin — satış mı, uzun vadeli tutuş için refinance mı.
5. Bir planlama senaryosu oluşturun; böylece bir projenin diğer finansman yollarınızın yanında nasıl durduğunu kredi sorgusu olmadan görebilirsiniz.
6. Planı lisanslı bir kredi uzmanına götürün; programlar, koşullar ve yapı için gerçek bir inceleme alın.

Sık sorulan sorular

Fix and flip kredisi bir mortgage mıdır? Gayrimenkul teminatlı bir kredidir, ama yapısı standart bir satın alma mortgage'ından belirgin biçimde farklıdır: kısa vadeli, çoğu zaman yalnızca faiz ödemeli, proje üzerinden değerlendirilen ve satış ya da refinance ile kapatılan bir kredidir.

FHA veya VA kredisiyle ev flip yapabilir miyim? Hayır. Bu programlar başvuru sahibinin mülkte oturmasını gerektirir. Yeniden satış projesi yatırım finansmanıdır.

Uygun olmak için renovasyon deneyimi şart mı? Her zaman değil, ama bu alandaki çoğu lender için deneyim önemlidir ve dosyanın nasıl yapılandırıldığını sık sık etkiler. İlk kez yatırım yapanlardan çoğu zaman daha fazla likidite ya da daha dar bir kapsam istenir.

Onarım sonrası değer nasıl belirlenir? Genellikle renovasyon kapsamını ve emsal satışları dikkate alan bir ekspertiz veya lender değerlemesi ile. Bu bir değer görüşüdür, bir taahhüt değildir ve beklenenden farklı çıkabilir.

Proje kredi vadesini aşarsa ne olur? Uzatma mümkün olabilir ve genellikle bir maliyeti vardır. Lender'ların zaman çizelgesinin gerçekçiliğine ve rezervlere finansman öncesinde yakından bakmasının bir nedeni de budur.

HouSave ile bir flip planlamak kredimi etkiler mi? Hayır. Planlama senaryosu oluşturmak hiçbir kredi sorgusu içermez. Kredi incelemesi daha sonra, lisanslı bir lender ile gerçek bir başvuru sırasında yapılır.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.