Conventional, FHA ve VA: üç temel finansman yolunun karşılaştırması

Ev almayı araştırmaya başladıysanız muhtemelen üç kelimeyi zaten duymuşsunuzdur: Conventional, FHA ve VA. Emlakçılar bunları geçerken söyler, lender'lar hangisini düşündüğünüzü sorar, online hesap makineleri de farkı zaten bildiğinizi varsayar.

Doğru kararı vermek için mortgage mevzuatı uzmanı olmanıza gerek yok. İhtiyacınız olan, her yolun yapısal olarak ne olduğunu, hangi ödünleşmeleri taşıdığını ve durumunuz için doğru uyumu belirleyen soruların ne olduğunu anlamak. Bu rehber, seçeneklerini tartan ilk kez ev alacaklar, VA hak sahipliğinin kendisi için değerli olup olmadığından emin olmayan gaziler ve muvazzaf askerler, ve "FHA'ya bakmalısın" ya da "VA'ya bakmalısın" denilip nedeni açıklanmayan herkes için hazırlandı.

Conventional krediler: varsayılan yol

Bir Conventional kredi, devlet tarafından sigortalanmaz veya garanti edilmez. Bunun yerine, yatırımcılara satılan Conventional kredilerin çoğu, "conforming" (uygunluk kriterlerini karşılayan) kredinin nasıl görüneceğini tanımlayan Fannie Mae veya Freddie Mac kurallarını izler. Lender bir krediyi bu kurallar dışında kendi bilançosunda da tutabilir; bu da lender'lar arasında koşulların anlamlı ölçüde değişebilmesinin nedenlerinden biridir.

Krediyi destekleyen bir devlet sigortası olmadığından, underwriting (kredi değerlendirme) sürecinde lender'ın kendi risk toleransı ve conforming kuralları daha fazla ağırlık taşır. Conventional finansman, çoğu kişinin gerekli sandığı geleneksel referans noktasının çok altındaki down payment (peşinat) seçenekleri dahil olmak üzere, geniş bir yelpazeyle ilişkilendirilir. Down payment belirli bir eşiğin altına düştüğünde genellikle private mortgage insurance (PMI) devreye girer; PMI, bazı devlet destekli mortgage sigortası yapılarının aksine, yeterli equity (öz sermaye) birikince genellikle kaldırılabilir. Kredi profili, Conventional underwriting sürecinde bazı devlet destekli yollara kıyasla daha doğrudan bir rol oynar; ancak spesifik kriterler lender tarafından yatırımcı kuralları çerçevesinde belirlenir.

Conventional krediler, birincil konut, ikinci ev ve yatırım amaçlı mülkler için kullanılabilir; bu da onlara FHA veya VA finansmanına göre daha fazla amaç esnekliği kazandırır.

FHA kredileri: HUD tarafından sigortalanır, esneklik için tasarlanır

Bir FHA kredisi, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'nın (HUD) bir birimi olan Federal Housing Administration tarafından sigortalanır. Devlet parayı doğrudan vermez — krediyi yine özel bir lender kullandırır ve fonlar — ama HUD'un sigortası, borçlu temerrüde düşerse lender'ı korur; lender'ların başka türlü sunamayacağı daha esnek koşulları sunabilmesini sağlayan da budur.

FHA genellikle daha düşük down payment seçenekleri ve daha esnek kredi kriterleriyle ilişkilendirilir; spesifik asgari değerler program tarafından belirlenir ve lender tarafından yorumlanır. Bu esneklik karşılığında FHA kredileri, Conventional PMI'dan farklı yapılandırılmış mortgage insurance premium'ları (MIP) taşır — genellikle bir peşin prim ve kredinin koşullarına bağlı olarak Conventional PMI'dan farklı bir süre devam edebilen yıllık bir prim dahil. FHA ayrıca kendi mülk durumu ve appraisal (ekspertiz) standartlarını uygular; bu da eski evler veya tamir gerektiren mülkler için önemli olabilir. Bilinmesi gereken yapısal bir özellik de assumability'dir (devralınabilirlik): FHA kredileri, HUD kuralları çerçevesinde uygun bir alıcı tarafından genellikle devralınabilir; bu, Conventional kredilerde tipik olarak mümkün değildir.

FHA, birincil konutlar için kullanılabilir ve yalnızca ilk kez ev alanlarla sınırlı değildir, ancak sıklıkla bu grupla ilişkilendirilir.

VA kredileri: hizmet edenler için bir garanti

Bir VA kredisi, FHA kredileri gibi sigortalanmaz — bunun yerine, uygun gaziler, muvazzaf askerler, National Guard ve Reserve üyeleri ile belirli dul eşler için ABD Gaziler Bakanlığı (Department of Veterans Affairs) tarafından garanti edilir. VA garantisi, kredinin bir kısmında lender'ın riskini azaltır; bu da lender'ların, borçlunun entitlement'ına (hak sahipliği miktarına) ve lender'ın kendi ek kurallarına bağlı olarak çoğu zaman hiç down payment gerektirmeyen koşullar sunabilmesini sağlar.

VA kredisi için hak sahipliği bir kredi sorusu değil, bir statü sorusudur. Gelir veya kredi profiline göre değil, hizmet geçmişine göre belirlenir ve Certificate of Eligibility (Hak Sahipliği Belgesi) ile belgelenir. Bununla birlikte, hak sahipliği belirlendikten sonra borçlunun yine de lender'ın gelir, kredi ve borç konusundaki underwriting standartlarını karşılaması gerekir — garanti, kredinin yapısını etkiler, borçlunun uygunluğunu kanıtlama yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. VA kredileri genellikle FHA ve birçok Conventional kredide olduğu gibi sürekli bir mortgage insurance gerektirmez, ama tipik olarak bir funding fee (fonlama ücreti) içerir; bu tek seferlik maliyet, down payment tutarı, önceki VA kredisi kullanımı ve engellilik durumu gibi etkenlere göre değişir. FHA kredileri gibi VA kredileri de genellikle devralınabilir; bazı satıcı ve alıcılar bunu belirli piyasa koşullarında anlamlı bir özellik olarak görür.

VA finansmanı genellikle yalnızca birincil konut için kullanılabilir; bu da onun borçlunun kendi konutuna bağlı bir hak olma amacını yansıtır.

Gerçekte nasıl seçim yapılır?

Bu üç program arasında evrensel olarak "en iyi" olanı yoktur — yalnızca belirli bir alıcının kredi profiline, elindeki nakde, hak sahipliğine, hedeflenen mülke ve evde ne kadar süre kalmayı planladığına uyan bir seçenek vardır.

Üzerinde durulması gereken birkaç nokta:

• Daha düşük bir down payment zaman içinde otomatik olarak daha ucuz anlamına gelmez. Peşin nakdi azaltmak genellikle mortgage insurance'ı daha uzun süre ödemek, ya da kendiliğinden hiç sona ermeyen bir yapı altında ödemek anlamına gelebilir. Krediyi elde tutmayı beklediğiniz yıllar boyunca toplam maliyeti karşılaştırmak, yalnızca ilk gün gereken nakdi karşılaştırmaktan daha önemlidir.
• Hak sahipliği bir tercih değil, bir kapıdır. Gazi, muvazzaf asker, Guard/Reserve üyesi veya uygun bir dul eş değilseniz, koşulları ne kadar cazip görünürse görünsün VA sizin için gündemde değildir. VA hak sahipliğini erken doğrulamak, boşa karşılaştırma zamanı harcamayı önler.
• Mülk tipi ve durumu seçenekleri daraltır. Ciddi tamir gerektiren bir mülk, işler tamamlanmadan FHA'nın veya VA'nın durum standartlarını geçemeyebilir; Conventional kredi burada daha esnek olabilir — ya da başka boyutlarda daha az esnek olabilir.
• Ne kadar süre kalmayı planladığınız hesabı değiştirir. Devralınabilirlik, mortgage insurance'ın süresi ve peşin maliyet, krediyi birkaç yıl mı yoksa birkaç on yıl mı elde tutmayı beklediğinize göre farklı şekilde etkileşir.

Programları ayrıntılı karşılaştırmadan önce bir mortgage yol haritası ve ön değerlendirme süreci üzerinden çalışmak, tahmin yürütmek yerine durumunuz için hangi etkenlerin gerçekten önemli olduğunu ortaya çıkarır.

Bu içerik kimler için uygun olabilir — kimler için olmayabilir

Programlar arasında karar vermenin başındaysanız, VA hak sahipliğiniz olup kullanıp kullanmayacağınızdan emin değilseniz, down payment birikiminiz mütevazıysa ve gerçek seçeneklerinizi anlamaya çalışıyorsanız, ya da bir lender veya emlakçı bir program adı söyleyip görüşme ilerlemeden önce onu anlamak istiyorsanız bu karşılaştırma size yardımcı olabilir.

Zaten imzalanmış bir satın alma sözleşmeniz ve dosyanızı aktif olarak inceleyen bir lender'ınız varsa bu içerik size daha az şey katar. O noktada program seçimi, gerçek rakamlarınızı ve eyaletinizin spesifik kurallarını görebilen kredi uzmanınızla yapılacak bir görüşme konusudur.

Hangi bilgiler incelenebilir?

Hangi yola meylederseniz meylin, lender tipik olarak benzer bilgi kategorilerine bakar; ancak her birine verilen ağırlık programa ve lender'a göre değişir:

• Kredi geçmişi ve skoru, programın kurallarına göre farklı şekilde değerlendirilir.
• Gelir ve istihdam, W-2 gelirinin veya diğer gelir türlerinin nasıl belgelendiği ve doğrulandığı dahil.
• Aylık borç yükümlülükleri, genel kapasiteyi değerlendirmek için gelirle karşılaştırılır.
• Mevcut fonlar, down payment ve cash to close dahil, ve bu fonların nereden geldiği.
• Mülk detayları, tip, durum ve kullanım amacı dahil.
• Özellikle VA kredileri için, hizmet geçmişini belgeleyen bir Certificate of Eligibility.

Gerçekçi bir örnek

Mütevazı bir acil durum fonu, düzenli maaşlı bir işi olan ve askerlik hizmeti bulunmayan bir borçluyu düşünün. Ev almadan önce büyük bir down payment biriktirmesi gerektiğini varsaymış ve FHA'ya hiç yakından bakmamıştı. Durumunu hem Conventional hem de FHA yapılarıyla karşılaştırdığında — lender'ına ve o anki piyasaya bağlı olduğu için kesin bir faiz oranı ya da kesin bir sigorta maliyeti bilmeden — önündeki gerçek ödünleşmeyi anladı: FHA altında daha düşük bir peşin nakit gereksinimi, ya da biraz daha büyük bir down payment ile Conventional kredi altında farklı, muhtemelen daha kısa süreli bir mortgage insurance yapısı. Hiçbir yanıt evrensel olarak doğru değildi; ne kadar nakdi rezervde tutmak istediğine ve evde ne kadar süre kalmayı beklediğine bağlıydı. Bu karşılaştırmanın desteklemeye çalıştığı karar türü tam olarak budur — henüz gerçek lender'ı tarafından belirlenmemiş bir rakamla sonuçlandırmak değil.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"VA kredileri yalnızca mükemmel kredi geçmişi olanlar içindir." Gerçek: VA hak sahipliği kredi geçmişiyle değil, hizmet statüsüyle ilgilidir. Hak sahipliği doğrulandıktan sonra underwriting yine uygulanır, ama garantinin kendisi kredi temelli bir avantaj değildir.

"FHA yalnızca ilk kez ev alanlar içindir." Gerçek: FHA sıklıkla ilk kez ev alanlar tarafından kullanılır, ama yasal olarak yalnızca onlarla sınırlı değildir.

"Daha düşük bir down payment her zaman sonunda daha az maliyet demektir." Gerçek: daha düşük bir down payment genellikle mortgage insurance'ı daha uzun süre ya da farklı bir yapı altında ödemek anlamına gelebilir; bu da krediyi ne kadar süre tuttuğunuza bağlı olarak toplamda daha fazla maliyete yol açabilir.

"Conventional krediler her zaman kusursuz bir kredi geçmişi ve büyük bir down payment gerektirir." Gerçek: Conventional kurallar, bir dizi down payment seviyesine ve kredi profiline izin verir; spesifik asgari değerler kurallar tarafından belirlenir ve lender tarafından yorumlanır.

"VA kredileri her zaman sıfır down payment gerektirir/sağlar." Gerçek: sıfır down payment yapısı, birçok uygun borçlu için VA finansmanının yaygın bir özelliğidir, ama detaylar entitlement'a, kredi tutarına ve lender'ın ek kurallarına bağlıdır.

Sırada ne var: adım adım

1. Önce hak sahipliği durumunuzu doğrulayın. Herhangi bir askerlik hizmeti geçmişiniz varsa, VA'yı devreye sokmadan veya devre dışı bırakmadan önce Certificate of Eligibility'nizi talep edin veya bulun.
2. Mevcut nakdinizi hedef down payment'ınızdan ayrı listeleyin. Programları anlamlı şekilde karşılaştırmak için hem bir down payment rakamına hem de bir cash-to-close rakamına ihtiyacınız var.
3. Mülk tipinizi ve muhtemel durumunu belirleyin. Bu tek başına, belirli bir ilan için hangi programların gerçekçi olduğunu daraltabilir.
4. Birden fazla program için bir planlama senaryosu oluşturun. Conventional, FHA ve uygunsanız VA'yı yan yana karşılaştırmak, birini tek başına değerlendirmekten daha faydalıdır.
5. Karşılaştırmanızı lisanslı bir kredi uzmanına götürün. Gerçek koşulları, eyaletinizdeki güncel program kurallarını ve spesifik kredi ile gelir profilinizin neye uygun olduğunu doğrulayabilirler.
6. Zaman çizelgeniz veya birikiminiz değişirse yeniden değerlendirin. Altı ay önce uygun olan bir program bugün en iyi seçim olmayabilir, ya da tam tersi.

Sık sorulan sorular

Aynı anda hem FHA hem VA için uygun olabilir miyim? VA hak sahipliğiniz varsa genellikle VA ile diğer programlar arasında seçim yapabilirsiniz, ama tek bir kredi aynı anda tek bir programı kullanır. Başvurmadan önce bunları yan yana karşılaştırmak yaygın ve makul bir yaklaşımdır.

FHA kullanmak için ilk kez ev alan biri olmam gerekir mi? Hayır. FHA finansmanı ilk kez ev alanlarla sınırlı değildir, ancak down payment esnekliği nedeniyle sıklıkla bu grupla ilişkilendirilir.

Hak sahibiysem VA kredisi her zaman en ucuz seçenek midir? Her zaman değil. VA finansmanı genellikle sürekli mortgage insurance'ı ortadan kaldırır ve peşin nakit ihtiyacını azaltabilir, ama tipik olarak bir funding fee içerir ve yalnızca birincil konutlarla sınırlıdır; bu yüzden doğru karşılaştırma durumunuza bağlıdır.

Düşük bir down payment ile Conventional kredi kullanabilir miyim? Conventional kurallar, birçok alıcının gerekli sandığı geleneksel referans noktasının altındaki seçenekler dahil, bir dizi down payment seviyesine izin verir; bu, lender ve yatırımcı kurallarına tabidir.

Mortgage insurance her üç programda da aynı şekilde mi işler? Hayır. Conventional PMI, FHA'nın MIP yapısı ve çoğu VA kredisinde sürekli mortgage insurance'ın bulunmaması, hepsi farklı şekilde yapılandırılmıştır; nasıl ve ne zaman kaldırılabilecekleri dahil.

Evimi daha sonra satarsam devralınabilirlik ne olur? FHA ve VA kredileri, program kuralları çerçevesinde uygun bir alıcı tarafından genellikle devralınabilir; bazı satıcılar bunu belirli piyasa koşullarında bir avantaj olarak görür. Conventional krediler tipik olarak aynı şekilde devralınamaz.

Hangi programın bana uygun olduğundan emin değilsem nereden başlamalıyım? Bir [mortgage yol haritası ve ön değerlendirme süreci](/tr/rehberler/mortgage-yol-haritasi-ve-on-degerlendirme-sureci) ile başlamak ve [kredi profilinizin seçeneklerinizi nasıl etkilediğini](/tr/rehberler/kredi-skoru-ve-mortgage-secenekleri) incelemek, programları ayrıntılı karşılaştırmadan önce hangilerinin gerçekçi olarak mevcut olduğunu netleştirir.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.