Mortgage yol haritası ve ön değerlendirme süreci

Çoğu kişi mortgage süreciyle en yanlış anda tanışır: bir eve gönlünü kaptırdıktan sonra. Oysa asıl işe yarayan çalışma daha önce, hiçbir şeyin bağlayıcı olmadığı ve her rakamın hâlâ değişebildiği sakin bir aşamada yapılır. O aşamanın adı planlamadır ve kişiselleştirilmiş mortgage yol haritası da oradan çıkar.

Bu rehberde başvurudan önce ne olduğunu, prequalification'ın gerçekte ne anlama geldiğini ve bir lender görüşmesine hangi soruların sizin durumunuz için önemli olduğunu bilerek nasıl gidebileceğinizi anlatıyoruz.

Planlama, prequalification, preapproval: üç farklı şey

Bu üç kelime sıkça birbirinin yerine kullanılır; kafa karışıklığının çoğu buradan başlar.

Planlama sizin kendi çalışmanızdır. Ne kazandığınızı, ne borcunuz olduğunu, ne biriktirdiğinizi ve ne almak istediğinizi bir araya getirip gerçekçi bir tabloya dönüştürürsünüz. Hiçbir yere bir şey gönderilmez, hiçbir bilgi doğrulanmaz, kimse kredi sorgusu yapmaz. Değeri şurada: başkaları işin içine girmeden önce sonucu asıl belirleyen rakamların hangileri olduğunu öğrenirsiniz.

Prequalification, lender'ın sizin verdiğiniz bilgilere dayanarak yaptığı gayriresmî bir okumadır. Bir sohbet ve bir tahmindir; karar değildir. Bilgiler belgelenip doğrulanmadığı için, gerçek evraklar ortaya çıktığında prequalification ciddi biçimde değişebilir.

Preapproval daha ağır bir adımdır. Lisanslı bir kredi uzmanı belgeleri toplar, kredi geçmişini inceler ve belirtilen koşullar altında ne kadar borçlanabileceğinize dair yazılı bir değerlendirme verir. Yine koşulludur, ama satıcıların ve emlakçıların ciddiye aldığı sürüm budur.

HouSave birinci aşamada durur. Bir planlama senaryosu üretir; böylece ikinci ve üçüncü aşamalar tahminle değil, bilgiyle başlar.

Bir mortgage yol haritası neyi içerir?

İşe yarayan bir yol haritası dört soruyu aynı anda yanıtlar, çünkü mortgage'da bu sorular birbirinden ayrılmaz:

• Hangi fiyat aralığı gerçekçi? Bir hesap makinesinin yazdığı azami rakam değil; mevcut aylık yükümlülüklerinizle birlikte ayakta kalan bir aralık.
• Aylık ödeme nasıl görünür? Anapara ve faiz tablonun sadece bir kısmıdır. Emlak vergisi, konut sigortası, varsa mortgage sigortası ve aidatlar da bu tabloya dahildir.
• Ne kadar nakit gerekir? Herkesin bildiği rakam down payment'tır. İnsanları asıl şaşırtan kalemler closing costs ve programın beklediği rezervlerdir; cash to close rehberimiz bu kalemleri tek tek ayırıyor.
• Hangi finansman yolları konuşulmaya değer? Maaşlı, self-employed, yatırımcı ve ABD'ye yeni gelmiş kişiler farklı belgelendirme yaklaşımlarına işaret eder; ana yolların nasıl ayrıştığını görmek için Conventional, FHA ve VA karşılaştırması iyi bir başlangıçtır.

Bir girdiyi değiştirdiğinizde diğerleri de kıpırdar. Yol haritasının tek bir "şu kadar ev alabilirsiniz" rakamından daha faydalı olmasının nedeni budur: ödünleşmeleri gizlemek yerine gösterir.

Bu içerik kimler için uygun olabilir?

Aşağıdakilerden biri size tanıdık geliyorsa bu rehber sizin için:

• Sürecin başındasınız ve kimseyle iletişime geçmeden önce gerçekçi bir tablo istiyorsunuz.
• Bir arkadaşınız, bir online hesap makinesi ya da bir ilan sitesi size bir rakam söyledi ama bu rakamın nasıl çıktığını bilmiyorsunuz.
• Geliriniz düz bir maaş değil ve standart tavsiyelerin sizin durumunuzu anlatmadığını düşünüyorsunuz.
• Başka bir yerde "olmaz" ya da "şimdilik olmaz" yanıtı aldınız ve hangi etkenin gerçekte sınırlayıcı olduğunu anlamak istiyorsunuz.
• Alımı birkaç ay sonrasına planlıyorsunuz ve bu arada neyi değiştirmeniz gerektiğini bilmek istiyorsunuz.

Sözleşmeyi imzalamış, alım sürecinin içindeyseniz bu aşama size daha az şey katar. O noktada bir planlama çalışması değil, dosyanızla doğrudan ilgilenen lisanslı bir kredi uzmanı gerekir.

Hangi bilgiler incelenebilir?

Planlamada anlatabildiğiniz bilgilerle çalışırsınız. Gerçek incelemede lender belgelenebilen bilgilerle çalışır. Sürprizlerin çoğu bu iki şeyin arasındaki farkta yaşar; bu yüzden tipik olarak nelere bakıldığını bilmek işinize yarar:

• Gelir. Nasıl geldiği, ne zamandır geldiği, istikrarlı olup olmadığı ve devam etmesinin beklenip beklenmediği. Maaş, saatlik ücret, bonus, komisyon, self-employed gelir, emeklilik ve kira geliri farklı biçimlerde değerlendirilir.
• İstihdam geçmişi. Tek bir işverenden çok, sürekliliğin kendisi önemlidir. Boşluklar ve kariyer değişiklikleri birer soru işaretidir; otomatik ret sebebi değildir.
• Aylık yükümlülükler. Kredi raporunuzda görünen ödemeler — taşıt kredisi, öğrenim kredisi, kredi kartı asgari ödemeleri, diğer konut borçları — gelirle birlikte tartılır.
• Kredi geçmişi. Skor bir özettir. Altındaki geçmiş, geçmiş olayların zamanlaması dahil, kendi başına ağırlık taşır.
• Varlıklar. Yalnızca toplam tutar değil; paranın nerede durduğu ve nereden geldiği de önemlidir. Fonların genellikle izlenebilir olması beklenir.
• Mülkün kendisi. Kullanım biçimi, mülk tipi ve değeri hangi programların geçerli olduğunu etkiler.

Gereklilikler lender'a ve programa göre değişir; buradaki hiçbir şey sonucu garanti eden bir kontrol listesi değildir. Nihai uygunluk lender ve lisanslı MLO incelemesine bağlıdır.

Planlamanın kararı nasıl değiştirdiğine dair bir örnek

Aynı hane gelirine ve aynı birikime sahip iki alıcı düşünün.

Birincisinin aylık borç ödemesi yok. İkincisinin bir taşıt kredisi ve bir öğrenim kredisi ödemesi var. Planlama aşamasında ikinci alıcı, uygunluk tablosunun belirgin biçimde daha dar olduğunu görür — daha az kazandığı için değil, gelirinin bir kısmı her ay şimdiden taahhüt edildiği için.

Bu tek bilgi, atacağı adımı değiştirir. Biri ev bakmaya başlar. Diğeri önce bir borcu kapatmayı mı, hedef fiyatı düşürmeyi mi, yoksa kapanışa daha fazla nakit getirmeyi mi seçeceğine karar verir — ve bu üç seçeneği kimseyle konuşmadan önce yan yana karşılaştırabilir.

Bu örnekte olmayan şeye dikkat edin: faiz oranı yok, asgari kredi skoru yok, vaat edilmiş bir program yok. Bunlar lender'a ve piyasaya özgüdür; uydurmak örneği iyileştirmez, bozar.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Prequalification aldıysam onaylandım demektir." Hayır. Doğrulanmamış bilgiye dayanan bir tahmindir ve belgeler incelendiğinde değişebilir.

"Seçeneklerime bakmak kredi notumu düşürür." Planlama aşamasında hiç kredi sorgusu yapılmaz. Başvuru aşamasına geldiğinizde ise kısa bir süre içinde yapılan mortgage sorguları puanlama modelleri tarafından genellikle birlikte değerlendirilir; bu yüzden karşılaştırma yapmak olağan bir davranıştır.

"Yüzde yirmi peşinat şart." Yüzde yirmi yaygın bir referans noktasıdır, evrensel bir kural değil. Daha düşük peşinatla çalışan birden fazla program vardır; her birinin mortgage sigortası ve maliyet açısından kendi ödünleşmeleri bulunur.

"Uygun görüldüğüm en yüksek rakam, almam gereken rakamdır." Uygunluk kapasitesi ile kişisel rahatlık farklı sorulardır. İyi bir yol haritası ikisini birden gösterir.

"Benim durumum bunun için fazla sıra dışı." Mortgage dünyasında sıra dışı olmak sıradandır. Self-employed çalışma, birden fazla gelir kaynağı, yakın zamanda taşınma ve geleneksel olmayan kredi profilleri için yerleşik belgelendirme yolları vardır.

Adım adım yol haritanız

1. Durumunuzu dürüstçe anlatın. Tahmini rakamlar sorun değil; kesinlik sonraki aşamanın işi. Geliri olduğundan yüksek göstermek yalnızca uygulanamayacak bir senaryo üretir.
2. Sadece anapara ve faize değil, ödemenin tamamına bakın. Vergi ve sigorta konuma göre çok değişir ve sonucu değiştirir.
3. Peşinat için ayrılan nakit ile kapanış için gereken nakdi ayırın. Aynı hesaptaki paranın iki farklı görevi vardır.
4. Sınırlayıcı etkeninizi bulun. Neredeyse her senaryoda bir tane vardır: gelir, kredi, nakit ya da istihdam geçmişi. Hangisinin sizinki olduğunu bilmek, neye çalışmanız gerektiğini söyler.
5. Her seferinde tek bir değişikliği test edin. Daha fazla peşinat. Daha düşük hedef fiyat. Kapatılmış bir borç. Tahmin etmek yerine karşılaştırın.
6. Lisanslı incelemeye götürün. Bir kredi uzmanı gerçekte neyin mümkün olduğunu, eyaletinizde hangi programların geçerli olduğunu ve yolunuzun hangi belgeleri gerektirdiğini teyit edebilir.

Sık sorulan sorular

Mortgage planlaması ne kadar sürer? Planlama sohbetinin kendisi birkaç dakika sürer. Asıl zaman ayrılması gereken kısım, çıkan sonuçla ne yapacağınıza karar vermektir; birçok alıcı durumu değiştikçe yol haritasına birkaç hafta boyunca yeniden bakar.

Planlama için Social Security numarası veya belge gerekir mi? Hayır. HouSave hiçbir zaman SSN, ITIN, pasaport, vize, banka hesabı veya kart numarası istemez ve belge yükleme yoktur. Belgeler lisanslı inceleme aşamasına aittir.

Planlama tahmini ne kadar doğrudur? Arkasındaki bilgi kadar doğrudur ve yine de bir tahmindir. Amacı durumunuzun şeklini ve elinizdeki ödünleşmeleri göstermektir; nihai onayı, oranı veya ödemeyi öngörmek değil.

Ev bakmadan önce preapproval almalı mıyım? Çoğu piyasada evet — satıcılar ve emlakçılar genellikle bunu bekler. Önce planlama yapmak, o görüşmeye ne istediğinizi bilerek gitmenizi sağlar.

Planlama senaryom hayal kırıklığı yaratırsa ne olur? Bu, hâlâ harekete geçebileceğiniz bir anda gelen faydalı bir bilgidir. Yol haritası hangi etkenin sizi sınırladığını ve onu neyin hareket ettirebileceğini gösterir: zaman, nakit, borç azaltma ya da farklı bir program.

Bir yıl sonrası için planlama yapabilir miyim? Evet ve bunu yapmak için belki de en iyi zaman odur. Kredi, birikim ve borç tarafındaki değişiklikleri gerçekten uygulanabilir kılan şey, önünüzde uzun bir süre olmasıdır.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.