Peşinat, kapanış masrafları ve cash to close: kapanışta gerçekte ne getiriyorsunuz

Çoğu alıcı bir ev alımına kafasında tek bir sayıyla gelir: peşinat. Sonra elimize bir Loan Estimate (kredi tahmin formu) geçer, en altta cash to close (kapanışta gereken nakit) diye daha büyük bir rakam durur ve endişe tam olarak bu iki sayının arasındaki farkta başlar.

Bu fark gizli bir ücret değildir. Her biri bir nedenle var olan kalemler bütünüdür ve bu kalemleri adlandırabildiğinizde sayı sürpriz olmaktan çıkar. Bu rehber cash to close'un içine ne girdiğini, hangi kısımların değişebildiğini, kredilerin toplamı nerede azaltabildiğini ve lender'ların (kredi veren kuruluşlar) parayı nasıl doğruladığını anlatıyor. Yüzde, ücret tutarı veya rezerv miktarı verilmiyor; bunlar programa, lender'a, mülke ve konuma göre değişir ve burada verilecek bir sayı okurların çoğu için yanlış olurdu.

Cash to close tek bir sayı değil, bir yığındır

Cash to close, alıcının kapanışa getirdiği toplam tutardır. Birkaç parçadan oluşur:

• Peşinat — satın alma fiyatının krediyle karşılanmayan kısmı.
• Kapanış masrafları — lender ücretleri, tapu ve settlement (kapanış işlemleri) masrafları, ekspertiz, tescil ve ilgili üçüncü taraf hizmetleri.
• Prepaid kalemler — kapanış tarihinden ay sonuna kadar işleyen faiz ve çoğu zaman konut sigortasının ilk yılı.
• Escrow depozitosu — vergi ve sigorta için escrow hesabını başlatmak üzere baştan toplanan fonlar.
• Earnest money, düşülür — teklifle birlikte yatırılan kapora toplamdan mahsup edilir.
• Krediler, düşülür — satıcı kredisi, lender kredisi veya destek fonları alıcının getireceği tutarı azaltır.

Peşinat ile kapanış masrafları farklı şeylerdir ve birbirinin yerine geçmez. Rezervler ise bambaşka bir kalemdir; sıradaki bölüm tam olarak bununla ilgili.

Rezervler cash to close'un parçası değildir

Rezervler, kapanıştan sonra kullanılabilir kalması gereken paradır; genellikle kaç aylık konut ödemesine denk geldiğiyle ifade edilir. Kapanışta harcanmazlar, ama yine de var olmaları ve belgelenmeleri gerekir.

Bu ayrım planlamada çok şey değiştirir. Elindeki son kuruşu peşinata koyan bir alıcıya underwriting aşamasında dosyanın yürümediği söylenebilir — satın alma fiyatı yüksek olduğu için değil, arkada hiçbir şey kalmadığı için. Rezerv gereklilikleri programa, mülk tipine ve dosyanın genel gücüne göre değişir. Yararlı bir planlama alışkanlığı, ne kadar peşinatın karşılanabilir olduğuna karar vermeden önce rezervleri dokunulmaz saymaktır.

Paranın nereden gelmesine izin verilir

Lender'lar yalnızca fonların var olduğunu değil, nereden geldiğini de doğrular. Yaygın kabul edilen kaynaklar arasında birikim ve vadesiz hesap bakiyeleri, bir varlığın veya başka bir mülkün satışından gelen tutar, program kuralları çerçevesinde emeklilik hesapları ve uygun bir bağışçıdan gelen gift funds (hediye fonları) yer alır. Zor kısım belgelendirmedir: hesap ekstreleri incelenir ve belgelenmiş gelirle eşleşmeyen büyük yatırmaların genellikle açıklanması ve kaynağının gösterilmesi gerekir.

Gift funds çoğu programda kabul edilir, ama kimin verebileceği, hangi belgelerin istendiği ve alıcının kendi parasından katkı yapmasının gerekip gerekmediği programa göre farklıdır. Hiç hesaba yatmamış nakit ve beyan edilmemiş borç yaratacak şekilde ödünç alınan fonlar sorun çıkarma eğilimindedir. Peşinatınızın bir kısmı başka birinden ya da alışılmadık bir kaynaktan geliyorsa, bunu underwriting aşamasında değil erkenden gündeme getirin.

Tahmin ile kapanış arasında ne değişebilir

Loan Estimate bir fatura değil, iyi niyetli bir projeksiyondur. Bazı masraflar artamaz, bazıları sınırlar içinde değişebilir ve bazıları — prepaid faiz ve escrow depozitosu gibi — sadece kapanış tarihi kaydığı için hareket eder. Birkaç gün geç kapanmak prepaid faiz satırını değiştirir. Farklı bir sigorta teklifi escrow depozitosunu değiştirir.

Sonunda önemli olan belge Closing Disclosure'dır (kapanış bildirimi). Bunu Loan Estimate ile satır satır karşılaştırmak ve değişen her kalemi sormak, bir alıcının son haftada yapabileceği en yararlı işlerden biridir.

Krediler ne yapar, ne yapmaz

Satıcı kredileri, lender kredileri ve peşinat destek programları alıcının getireceği nakdi azaltabilir. Her birinin bir yapısı vardır: krediler genellikle alıcıya nakit olarak verilmez, gerçek kapanış masraflarına ve prepaid kalemlere uygulanır; program kuralları ne kadarının kullanılabileceğini sınırlar; destek programlarının kendi uygunluk kriterleri vardır. Lender kredisi de bedava para değildir — genellikle farklı kredi koşullarıyla takas edilir. Pratik sonuç şu: "ne kadar lazım" ile "cebimden ne kadar çıkacak" iki ayrı sorudur ve ayrı ayrı sorulmaya değer.

Ev aramaya başlamadan planlamak

Bir planlama tahmini, genel geçer bir kuraldan çok daha yararlıdır; çünkü parçalar birbirini etkiler: farklı bir program peşinatı ve mortgage sigortasının işleyişini değiştirir, bu ödemeyi değiştirir, bu da hangi fiyat aralığının mantıklı olduğunu değiştirir. HouSave'in mortgage yol haritası ve ön değerlendirme rehberi bir nakit planının genel sıralamada nereye oturduğunu anlatıyor; Conventional, FHA ve VA karşılaştırması ise peşinat tablosunun yollar arasında ne kadar farklılaşabildiğini gösteriyor.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Sadece peşinat biriktirmem yeterli." Kapanış masrafları, prepaid kalemler ve escrow depozitosu ayrı kalemlerdir; rezervlerin de işlemden sonra ayakta kalması gerekir.

"Kapanış masrafları sabit bir yüzdedir." Lender'a, tapu şirketine, mülk tipine ve konuma göre değişir; birçok kalem doğrudan konuma özgüdür.

"Aileden gelen hediye basit bir konudur." Yaygındır ve genellikle kabul edilir, ama dikkatle belgelenir; bağışçı ve alıcı katkısına ilişkin kurallar programa göre farklıdır.

"Earnest money ek bir masraftır." Kapanışta toplamdan mahsup edilir, üstüne eklenmez.

Şimdi ne yapmalı

1. Kullanabileceğiniz her fon kaynağını listeleyin ve her birinin hangi hesapta durduğunu yazın.
2. Peşinata karar vermeden önce rezervleri harcanabilir nakitten ayırın.
3. Her hediyeyi veya alışılmadık yatırmayı erkenden işaretleyin ki kaynak belgelendirmesi sakin bir şekilde yapılabilsin.
4. Peşinatı, kapanış masraflarını ve rezervleri tek bir yığın olarak değil ayrı satırlar olarak gösteren bir planlama tahmini oluşturun.
5. Programları karşılaştırın; tek bir peşinat hedefinin her yola uyduğunu varsaymayın.
6. Loan Estimate ile Closing Disclosure'ı karşılaştırın ve değişen her satırı sorun.

Sık sorulan sorular

Cash to close peşinatla aynı şey mi? Hayır. Cash to close, peşinatın yanı sıra kapanış masraflarını, prepaid kalemleri ve escrow depozitosunu içerir; ödenmiş earnest money ve uygulanan krediler bu toplamdan düşülür.

Kapanış fonlarına ek olarak rezerve de ihtiyacım var mı? Çoğu zaman evet. Rezervler kapanıştan sonra elde kalan fonlardır ve gereklilikler programa, mülk tipine ve dosyanın geneline göre değişir.

Peşinatım hediye olabilir mi? Sıklıkla evet; uygun bağışçı, belgelendirme ve alıcının kendi katkısının gerekip gerekmediğine dair program kurallarına tabidir.

Loan Estimate'ten sonra kapanış masraflarım neden değişti? Bazı kalemlerin değişmesine izin verilir, bazıları ise takvimle birlikte hareket eder — prepaid faiz ve escrow depozitosu kapanış tarihi kaydığında değişir. Kesin rakamları Closing Disclosure gösterir.

Satıcı kapanış masraflarımı ödeyebilir mi? Satıcı kredileri yaygındır ve program kurallarıyla sınırlıdır. Genellikle alıcıya nakit ödenmez; kapanış masraflarına ve prepaid kalemlere uygulanır.

HouSave ile nakit planı oluşturmak belge veya kredi sorgusu gerektirir mi? Hayır. Planlama tahmini, durumunuz hakkında anlatabildiklerinizle çalışır. Belge incelemesi ve kredi incelemesi daha sonra, lisanslı bir lender ile yapılır.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.