Kredi skoru ve mortgage seçenekleri: kredi profiliniz finansman yollarını nasıl şekillendirir

Credit score (kredi skoru) tek başına bir hüküm gibi görülür, ama mortgage sürecinde bu sadece birkaç girdiden biridir. Lender'lar (kredi veren kuruluşlar) skorun arkasındaki tüm credit report'a (kredi raporu) bakar; bunu gelir, birikim ve mülkün kendisiyle birleştirdikten sonra karara benzer bir şey ortaya çıkar.

Bu rehber, kredi profilinin finansman yollarını nasıl etkilediğini anlamak isteyen herkes için: mortgage'a özgü bir kredi sorgusunu hiç görmemiş ilk kez ev alacaklar, zor bir dönemden sonra toparlanan alıcılar ve başvurudan önce gerçekte neyin fark yarattığını bilmek isteyen herkes. Burada belirli skor sayıları veya eşikler verilmiyor, çünkü bunlar lender'a, programa ve piyasaya göre değişir; bir sayı söylemek yararlı bir rehberlik yerine yanlış bir güven duygusu yaratır.

Skor bir özettir, hikayenin tamamı değildir

Mortgage lender'ları genellikle üç ulusal kredi bürosundan da rapor çeker ve mortgage'a özgü scoring model (skorlama modeli) kullanır; bu, bir bankacılık uygulamasında veya kredi takip servisinde gördüğünüz ücretsiz skordan farklı çıkabilir. Bu fark, birçok kişiyi ilk gördüğünde şaşırtır.

Skorun kendisi, her modelin farklı ağırlık verdiği birkaç kategoriden oluşur:

• Ödeme geçmişi — hesapların zamanında ödenip ödenmediği ve en son gecikmenin ne zaman yaşandığı.
• Borç tutarı ve utilization (kullanım oranı) — kullanılabilir revolving credit'in (döner kredi, örneğin kredi kartı limiti) ne kadarının kullanıldığı.
• Kredi geçmişinin uzunluğu — hesapların ne kadar süredir açık ve aktif olduğu.
• Kredi çeşitliliği — revolving credit kartları ve taksitli krediler gibi farklı hesap türlerinin varlığı.
• Yeni kredi — yakın zamanda açılan hesap veya yapılan sorgu sayısı.

Bir mortgage başvurusunu inceleyen lender, tek bir sayının ötesine geçip raporun kendisine bakar: olumsuz kayıtların ne kadar eski olduğu, düşük bir utilization ayının tesadüf mü yoksa düzenli bir örüntü mü olduğu, eğilimin iyileşip iyileşmediği. Aynı skora sahip iki başvuru sahibi, tam rapor gözden geçirildiğinde bir underwriter'a (kredi değerlendirme uzmanı) çok farklı görünebilir.

Kredi hem bir kapı hem bir fiyat etiketidir

Kredi, bir mortgage dosyasında iki iş görür. Birincisi bir kapıdır: her loan programı kendi minimum kredi gereksinimini belirler ve bir profil bir programın eşiğini karşılamıyorsa o belirli yol için uygun olmayabilir — ama başka bir program hâlâ işe yarayabilir. İkincisi, bu kapıyı geçtikten sonra kredi bir fiyatlandırma girdisine dönüşür: genel olarak daha güçlü kredi profilleri daha uygun fiyatlandırmaya erişim sağlarken, daha zayıf profiller farklı koşullarla karşılaşabilir. Her lender ve program kendi kriterlerini belirlediği için, aynı kredi dosyası nerede incelendiğine bağlı olarak farklı sonuçlar doğurabilir.

Büyük kredi olayları ve bekleme süreleri

Bankruptcy (iflas), foreclosure (icra yoluyla satış), short sale (borcu karşılamayan satış) ve deed in lieu of foreclosure (icra yerine mülkün teslimi) önemli olaylar olarak değerlendirilir, ama neredeyse hiçbir zaman kalıcı bir diskalifiye sebebi değildir. Her loan programı, bir başvuru sahibinin yeniden uygun hale gelmesi için kendi bekleme süresini tanımlar; bu süre genellikle başvuru sahibinin hazır hissettiği an değil, discharge tarihi (borcun sona erdirildiği tarih), satış tarihi veya başvuru tarihi gibi belirli bir tarihten itibaren ölçülür. Bu süreler programa göre değiştiği ve olağanüstü koşullara da bağlı olabildiği için herkese uyan tek bir zaman çizelgesi yoktur; bu tam olarak genel bir kural yerine lisanslı bir kredi uzmanıyla konuşulması gereken bir konudur.

Collection'lar (tahsilat kaydı), charge-off'lar (tahsili mümkün görülmeyip zarar yazılan borçlar) ve disputes (itirazlar) kendi underwriting sorularını doğurur. Lender bir collection'ın niteliğini, tıbbi borçla ilgili olup olmadığını, ödenip ödenmediğini ve aktif bir itirazın hesabın nasıl değerlendirileceğini etkileyip etkilemeyeceğini sorabilir. Bunların hiçbiri otomatik değildir; sonuçlar hem spesifik koşullara hem de ilgili programa bağlıdır.

İnce dosyalar ve ABD'de kredi geçmişi olmaması

Bazı alıcılar, özellikle ABD'ye yeni gelenler, başka bir yerde güçlü bir finansal geçmişe sahip olsalar bile ABD'de çok az kredi geçmişine ya da hiç geçmişe sahip değildir. Buna genellikle thin file (ince dosya) denir. Birçok program, geleneksel bir kredi dosyası henüz oluşmamışken zamanında ödeme örüntüsünü göstermek için kira ödeme geçmişi, fatura ödemeleri ve sigorta primleri gibi alternatif kredi referanslarını kabul eder. Durumunuz buysa, ABD'de kredi geçmişi olmayan yeni gelenler için rehberimiz bu belgelendirmenin genellikle nasıl işlediğini anlatıyor.

Başvurudan önce genellikle neler yardımcı olur

Aşağıdakilerin hiçbiri bir sonucu garanti etmez, ama başvurudan önceki aylarda en çok fark yaratan alışkanlıklar bunlardır:

• Her şeyi zamanında ödemek. Ödeme geçmişi önemli bir ağırlık taşır ve tek bir eylemden çok zaman içindeki tutarlılık önemlidir.
• Revolving bakiyeleri düşürmek. Kullanılabilir kredinin ne kadarının kullanıldığını azaltmak, özellikle bu oran yüksek seyrediyorsa yardımcı olabilir.
• Başvuruya yakın hesaplara dokunmamak. Mortgage başvurusuna yakın bir zamanda yeni kredi açmak ya da eski hesapları kapatmak hem skoru hem underwriting hikayesini karmaşıklaştırabilir; bu yüzden birçok danışman başvurudan önceki bir süre boyunca hesapları sabit tutmayı önerir.
• Raporlarınızı hata açısından kontrol etmek. Credit report'taki hatalar sanıldığından yaygındır, bu yüzden periyodik bir kontrol değerlidir; hatalar raporu düzenleyen credit bureau (kredi bürosu) ile doğrudan itiraz edilerek düzeltilebilir.

Rate-shopping penceresi

Kısa, tanımlı bir süre içinde yapılan birden fazla mortgage'a ilişkin hard inquiry (sert sorgu), aynı krediyi karşılaştıran bir tüketicinin araştırma yaptığı için cezalandırılmaması gerektiği mantığıyla, scoring modelleri tarafından genellikle tek bir sorgu gibi gruplanır. Bu pencerenin tam süresi herhangi bir lender değil, scoring modelinin kendisi tarafından belirlenir; bu yüzden belirli bir gün sayısı varsaymak yerine bir kredi uzmanına kendi zaman çizelgeniz için nasıl işlediğini sormak daha sağlıklıdır.

Planlama görüşmesinde hiçbir kredi sorgusu yapılmaz

İki çok farklı anı birbirinden ayırmak önemli. Bir planlama görüşmesi — kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluşturmak, senaryoları test etmek, finansman yollarını karşılaştırmak — hiçbir kredi sorgusu içermez. Durumunuz hakkında anlatabildiğiniz bilgilerle çalışır. Mortgage prequalification veya preapproval süreci ise farklı, daha sonraki bir adımdır ve gerçek kredi incelemesinin yapıldığı yer burasıdır. Bu sınırı anlamak, kredinize bir etkisi olacağından endişe etmeden seçeneklerinizi erkenden keşfedebileceğiniz anlamına gelir.

Gerçekçi bir örnek

Benzer gelire ve benzer toplam borç yüküne sahip iki alıcıyı düşünün. Birincisinin uzun ve temiz bir ödeme geçmişi var ama birkaç kredi kartında yüksek bakiye taşıyor. İkincisinin daha kısa bir kredi geçmişi var, olumsuz kayıt yok ve bakiyeler baştan sona düşük. Birinin otomatik olarak daha güçlü konumda olduğunu varsaymak yerine, bir planlama görüşmesi her iki profili de ele alır: birinci alıcı için revolving bakiyeleri düşürmenin başvurudan önce kullanabileceği bir kaldıraç olduğunu, ikinci alıcının daha kısa geçmişinin ise bazı programlarda diğerlerinden daha fazla ağırlık taşıyabileceğini not eder. Hiçbir alıcıya bir sayı söylenmez; ikisi de bundan sonra ne üzerinde çalışması gerektiğini daha net görerek ayrılır.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Ev almak için skorumun belirli bir sayı olması gerekir." Gereklilikler lender'a ve programa göre değişir; birçok program zaten farklı kredi profillerine hizmet etmek için özel olarak tasarlanmıştır. Herkese uyan tek bir eşik yoktur.

"Kendi credit report'umu kontrol etmek skorumu düşürür." Kendi raporunuzu incelemek bir soft inquiry'dir (yumuşak sorgu) ve skorunuzu etkilemez. Bir alıcının elindeki en yararlı ve en düşük riskli alışkanlıklardan biridir.

"Bir bankruptcy ya da foreclosure demek bir daha asla uygun olamam demektir." Bu olaylar programa göre değişen ve belirli tarihlerden itibaren ölçülen bekleme süreleriyle gelir, ama kalıcı bir engel değildir. Geçmişte büyük bir kredi olayı yaşamış birçok alıcı, daha sonra programa özgü koşullar altında yeniden uygun hale gelir.

"Başvurudan hemen önce bir collection'ı kapatmak her zaman yardımcı olur." Bazı durumlarda yardımcı olabilir, bazı durumlarda çok az fark yaratır; bu, programa ve hesabın nasıl raporlandığına bağlıdır. Bu genel bir çözüm değil, dosyaya özgü bir underwriting sorusudur.

Şimdi ne yapmalı

1. Üç kredi bürosunun tümünden credit report'unuzu isteyin ve satır satır doğruluğunu kontrol edin.
2. Herhangi bir hatayı doğrudan raporu düzenleyen büro ile itiraz edin ve itirazın belgelerini saklayın.
3. Revolving bakiyelerinizi listeleyin ve başvurudan önce hangilerini düşürmeye değer olduğunu belirleyin.
4. Başvurmayı planladığınız süreden bir süre önce yeni hesap açmaktan veya eski hesap kapatmaktan kaçının.
5. Kredi sorgusu içermeyen bir planlama senaryosu oluşturun; bu senaryoda Conventional, FHA ve VA gibi finansman yollarını karşılaştırabilirsiniz.
6. Gerçek bir kredi incelemesine ve program karşılaştırmasına hazır olduğunuzda tüm tabloyu lisanslı bir kredi uzmanına götürün.

Sık sorulan sorular

Kendi kredimi kontrol etmek skorumu düşürür mü? Hayır. Kendi raporunuzu veya skorunuzu kontrol etmek bir soft inquiry'dir ve ne kadar sık yaparsanız yapın kredi skorunuzu etkilemez.

Bir mortgage için üç büronun tümü önemli mi? Genellikle evet. Mortgage lender'ları genellikle üç ulusal bürodan da rapor çeker ve mortgage'a özgü bir scoring model kullanır; ücretsiz bir uygulamada gördüğünüz sayının lender'ın gördüğünden farklı görünmesinin bir sebebi de budur.

ABD'de kredi geçmişim yoksa yine de uygun olabilir miyim? Muhtemelen evet. Birçok program, ince ya da hiç olmayan bir ABD kredi dosyasına sahip alıcılar için kira ve fatura ödeme geçmişi gibi alternatif kredi referanslarını kabul eder.

Bankruptcy ya da foreclosure mortgage seçeneklerimi ne kadar süre etkiler? Bu, programa göre değişir ve olayla bağlantılı belirli bir tarihten (discharge veya satış tarihi gibi) itibaren ölçülür. Lisanslı bir kredi uzmanı bunun sizin durumunuza nasıl uygulandığını açıklayabilir.

Mortgage için karşılaştırma yapmak kredimi zarar verir mi? Kısa bir pencere içinde yapılan birden fazla mortgage sorgusu, scoring modelleri tarafından genellikle tek bir sorgu gibi değerlendirilir; bu tasarım, karşılaştırmalı alışverişi cezalandırmak yerine desteklemek içindir.

HouSave ile yapılan bir planlama görüşmesi kredimi etkiler mi? Hayır. Kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası veya planlama tahmini oluşturmak hiçbir kredi sorgusu içermez. Kredi incelemesi daha sonra, lisanslı bir lender ile yapılan gerçek bir başvuru sırasında gerçekleşir.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.