Yabancı uyruklular ve ABD'ye yeni gelenler için mortgage seçenekleri

ABD'ye taşınıyorsanız, çalışma vizesiyle buradaysanız, Social Security number yerine ITIN ile başvuruyorsanız ya da hâlâ yurt dışında yaşarken ABD'de mülk almayı düşünüyorsanız, mortgage üzerine yazılan çoğu içeriğin sessizce bunların hiçbirinin sizin için geçerli olmadığını varsaydığını fark etmişsinizdir. Oysa bu durumlar oldukça fazla insan için geçerli ve bunun için yerleşik yollar var.

Bu rehber terminolojiyi netleştiriyor, her borçlu kategorisi için tipik olarak nelerin incelendiğini anlatıyor ve bu yolların nerede daralabildiği, nerede daha pahalı olduğu ve nerede eyaletten eyalete değiştiği konusunda dürüst davranıyor.

Sık karıştırılan üç farklı durum

"Yabancı uyruklu mortgage" ifadesi gevşek biçimde kullanılıyor, ama lending açısından altta yatan durumlar birbirinden oldukça farklı.

Geçerli çalışma iznine sahip permanent resident'lar ve non-permanent resident'lar — yani green card sahipleri ve çalışma iznine sahip vize sahipleri — genellikle standart finansman yollarını, yani ABD vatandaşlarının kullandığı conventional, FHA veya diğer ana akım programları kullanabilirler. Bir Social Security number, ABD'de iş geçmişi ve gelişmekte olan bir ABD kredi dosyası, bu yolu göçmenlik statüsüne dair birkaç ek belge dışında sıradan bir alıma benzetir.

ITIN'li borçlular, Social Security number yerine Individual Taxpayer Identification Number ile ABD vergisi beyan eden kişilerdir; bu genellikle göçmenlik statülerinin bir SSN almalarına izin vermemesinden kaynaklanır. Daha küçük ama gerçek bir grup lender, ITIN'e özel mortgage programları sunar. Bu programlar mevcuttur, ama conventional lending kadar standartlaşmış değildir ve neyi gerektirdikleri lender'dan lender'a hayli değişir.

Gerçek yabancı uyruklular — ABD'de ikamet etmeyen, ABD'de çalışma izni olmayan ve ABD kredi geçmişi bulunmayan, çoğunlukla yurt dışından satın alma yapan kişiler — genellikle bu grup için özel olarak kurulmuş specialty lender programlarıyla hizmet alır. Bu, yukarıdaki iki gruptan tamamen ayrı bir kategoridir; kendine özgü fiyatlama ve belgelendirme mantığı vardır.

Bu üçünden hangisinin sizi tanımladığını bilmek asıl ilk adımdır, çünkü bu rehberin geri kalanı buna göre ayrışıyor.

"ABD kredi geçmişi yok" gerçekte ne demek

Bir ABD kredi skoru, ABD kredi bürolarına bildirilen faaliyetten oluşur: ABD kredi kartları, ABD kredileri, zaman içindeki ABD ödeme geçmişi. ABD'de hiç yaşamamış, borç almamış veya harcama yapmamış biri için ortada skorlanacak bir dosya yoktur — kötü bir dosya değil, dosyanın kendisi yok. Bu, zedelenmiş bir kredi geçmişinden farklı bir sorundur ve bu kesimle çalışan lender'lar bunu farklı ele alır.

Bir ABD skoru yerine bazı programlar alternatif veya uluslararası kredi referanslarını dikkate alır: memleketinizdeki bir bankadan veya lender'dan belgelenmiş ödeme geçmişi, kira veya faturalar gibi zamanında ödenen yükümlülüklerin kanıtı, ya da her lender'ın kendi tanımladığı süreçlerle çevrilip doğrulanan başka finansal güvenilirlik göstergeleri. Evrensel bir yerine geçen skor yoktur. Neyin yeterli alternatif kredi sayıldığı lender'a ve programa göre değişir; bazı programlar ise kredi skoru karşılaştırması gerektirmeyecek şekilde kurulmuştur ve bunun yerine varlıklara ve down payment gücüne dayanır.

Genel hatlarıyla belgelendirme temaları

Her specialty program kendi belge listesini belirler, ama tekrarlayan birkaç tema var. Bunlar bilerek genel biçimde anlatılıyor — sizin durumunuz için gereken kesin liste yalnızca lisanslı incelemede netleşir.

• Kimlik ve göçmenlik statüsü kanıtı. Bu, geçerli bir pasaport, uygulanabildiği durumlarda vize belgeleri ve statünüze uygun başka kimlik doğrulamalarını içerebilir. HouSave, planlama aşamasında pasaport, vize, Social Security veya ITIN numarası kesinlikle toplamaz — bu düzeydeki belgelendirme planlama aşamasına değil, lisanslı lender aşamasına aittir.
• Yurt dışı gelir ve varlık belgelendirmesi. Yurt dışında kazanılan gelir, yurt dışı kurumlarda tutulan tasarruf veya yatırımlar sıklıkla incelenir. Lender'lar genellikle fonların nereden geldiğine ve yurt dışı kaynaktan nasıl doğrulanabileceğine dair net bir tablo ister.
• Çeviri ve döviz çevrimi. İngilizce dışındaki belgelerin genellikle profesyonel olarak tercüme edilmesi beklenir ve yabancı para birimindeki rakamlar underwriting için genellikle çevrilir. Onaylı tercüme ve çevrim yöntemine dair kesin gereklilikler lender'a göre değişir.
• ABD'de bankacılık ilişkisi. Birçok program, fonların kapanıştan bir süre önce ABD'de bir hesapta bekletilmesini veya bu hesaba aktarılmasını bekler; böylece fonun kaynağı ve zamanlaması izlenebilir olur. Bu bekletme süresinin ne kadar olması gerektiği lender'a ve programa göre değişir.

Bu programlar tipik olarak ne için kurulmuştur

Yabancı uyruklu programları genellikle primary residence yerine second home veya yatırım mülkü etrafında kurulur, çünkü borçlu genellikle yıl boyunca ABD'de yaşamaz. Bu programların fiyatlaması standart finansmandan daha yüksek olma eğilimindedir ve down payment beklentileri sıradan bir conventional alımdan daha büyük olma eğilimindedir — kesin rakamlar tamamen lender'a, mülk tipine ve borçlunun genel dosyasına bağlıdır, bu yüzden bu tür genel bir rehberde bir yüzde belirtmek doğru olmaz. Özellikle bir ABD kira mülkü düşünüyorsanız, kişisel gelir belgelendirmesi yerine mülkün kendi kira gelirinin uygunluğu belirlediği DSCR yatırım kredileri'ne de göz atmak faydalı olabilir; bazı yabancı uyruklu alıcılar bu yolu tercih eder.

Bu içerik kimler için uygun olabilir, kimler için olmayabilir

Geçerli çalışma izniniz varsa ve ABD'de kredi geçmişi oluşturmanın henüz başındaysanız, ITIN ile vergi beyan ediyorsanız ve specialty programların tipik olarak neyi istediğini anlamak istiyorsanız, ya da yurt dışından bir yatırım veya second home kararı olarak satın alma yapıyorsanız bu rehber size uygun olabilir. Piyasadaki en düşük maliyetli finansmanı arıyorsanız daha az uyar — specialty ve yeni gelenlere yönelik programlar bir erişim sorununu çözer, fiyat avantajı sunmaz; standart bir yola uygunsanız genellikle o yol daha ucuzdur. Kredi durumunuzun bu üç kategoriden hangisine düştüğünü netleştirmek için kredi skoru ve mortgage seçenekleri rehberine de bakmak faydalı olabilir.

Gerçekçi bir örnek

On sekiz ay önce çalışma vizesiyle ABD'ye taşınmış, ABD'de maaşla çalışan, ABD'de banka hesabı ve birkaç kredi kartı açmış birini düşünün. ABD kredi dosyası ince ama var. Bir planlama görüşmesinde önemli olan soru "ben yabancı uyruklu muyum" değil, yukarıdaki üç kategoriden hangisinin bugün onun dosyasını gerçekten tanımladığıdır — çünkü geçerli çalışma izniyle birlikte ince ama gerçek bir ABD kredi geçmişi, çoğunlukla specialty bir programa değil, birkaç ek belgeyle standart bir finansman yoluna işaret eder. Bunu, hâlâ yurt dışında yaşayan ve bir ABD tatil mülkünü doğrudan yatırım olarak almak isteyen biriyle karşılaştırın — onun durumu, en baştan farklı fiyatlama ve down payment beklentileri taşıyan, yukarıda anlatılan specialty ve yatırımcı odaklı programlara işaret eder.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Yabancı uyruklular ABD'de mortgage alamaz." Doğru değil. Bu kesim için özel olarak kurulmuş birden fazla lender programı var; erişilebilirlik ve koşullar lender'a ve eyalete göre büyük ölçüde değişir.

"ITIN mortgage ile foreign national mortgage aynı şeydir." Birbiriyle ilişkili ama ayrı kategorilerdir; altta yatan uygunluk ve belgelendirme mantığı farklıdır. Koşulları karşılaştırmadan önce hangi kategoriye girdiğinizi netleştirmek önemlidir.

"Memleketimdeki kredi skorum otomatik olarak buraya taşınır." Otomatik bir taşıma yoktur. Bazı lender'lar belgelenmiş alternatif kredi referanslarını dikkate alabilir, ama bu tamamen programa özgüdür ve asla otomatik değildir.

"Burada işi olan bir vize sahibinin mutlaka specialty foreign-national programına ihtiyacı vardır." Çoğu zaman doğru değildir. Geçerli çalışma izni ve gelişmekte olan bir ABD kredi dosyası genellikle standart programlar için yeterlidir; bunlar da genellikle specialty seçeneklerden daha rekabetçi fiyatlanır.

"Bu programlar her yerde ve her lender'da mevcuttur." Eyalet erişilebilirliği ve lender katılımı büyük ölçüde değişir. Bir eyalette bir lender'ın sunduğu bir program, başka bir lender'da veya başka bir eyalette hiç bulunmayabilir.

Şimdi ne yapmalı

1. Sizi gerçekte tanımlayan üç borçlu kategorisinden hangisi olduğunu belirleyin — çalışma izinli resident, ITIN ile beyan eden kişi, ya da gerçek yabancı uyruklu — çünkü yolunuzun geri kalanı buna bağlıdır.
2. Gelir ve varlıklarınızın, hem ABD'de hem yurt dışında, genel bir resmini çıkarın; şimdilik kesin belge formatlarıyla uğraşmayın.
3. Zaten var olan ABD kredi faaliyetiniz olup olmadığını kontrol edin, tek bir hesap bile hangi programların uygulanabileceğini değiştirebilir.
4. Mülkün primary residence mi, second home mı yoksa yatırım mı olduğuna karar verin, çünkü bu, hangi programların uygun olabileceğini şekillendirir.
5. Hassas kimlik belgelerini kimseyle paylaşmadan önce, durumunuzu gerçekçi bir senaryoya oturtmak için bir planlama görüşmesi kullanın.
6. Detaylarınızı, sizin borçlu kategorinizde deneyimli lisanslı bir kredi uzmanına götürün ve devam etmeden önce lisansını NMLS Consumer Access üzerinden doğrulayın.

Sık sorulan sorular

ABD'de mortgage almak için Social Security number gerekli mi? Her zaman değil. ITIN ile beyan edenler ve Social Security number'ı olmayan gerçek yabancı uyruklular için programlar mevcuttur, ancak bunlar conventional lending kadar standartlaşmış değildir ve erişilebilirlik lender'a göre değişir.

HouSave benden pasaport veya vize numarası isteyecek mi? Hayır. HouSave, planlama aşamasında pasaport, vize, Social Security veya ITIN numarası kesinlikle toplamaz. Bu düzeydeki belgelendirme yalnızca lisanslı lender'ın resmi incelemesinde ele alınır.

Gerçek bir yabancı uyruklu olarak primary residence alabilir miyim? Bu nadirdir ve bulması daha zordur. Çoğu specialty foreign-national programı second home ve yatırım mülkü etrafında kuruludur, çünkü borçlu genellikle ABD'de tam zamanlı ikamet etmez.

Yurt dışındaki kredi geçmişim ABD'de işe yaramaz mı? Mutlaka değil, ama otomatik olarak dönüşmez. Bazı lender'lar memleketinizdeki belgelenmiş alternatif kredi referanslarını, programa özgü olarak, daha geniş bir dosyanın parçası şeklinde değerlendirebilir.

Foreign national mortgage programları her eyalette mevcut mu? Hayır. Erişilebilirlik eyalete ve lender'a göre önemli ölçüde değişir; bir yerde sunulan bir program başka bir yerde hiç bulunmayabilir.

Specialty bir foreign national programı standart bir mortgage'dan daha mı ucuz? Genellikle değil. Bu programlar standart yolları kullanamayan borçlular için bir erişim sorununu çözer ve tipik olarak conventional finansmandan daha yüksek fiyatlama ile daha büyük down payment beklentileri taşır.

Başvurmadan önce parayı bir ABD banka hesabına taşımalı mıyım? Birçok lender, kaynağın izlenebilmesi için fonların kapanıştan önce bir süre ABD'deki bir hesapta tutulmasını tercih eder, ancak kesin beklentiler lender'a göre değişir. Zamanlamayı erken aşamada lisanslı bir kredi uzmanıyla konuşmakta fayda var.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.