Kira ve yatırım mülkleri için DSCR kredileri

Kişisel debt-to-income (DTI) oranınızın kaç kira mülkü alabileceğinizin tavanı olduğu söylendiyse, DSCR finansmanı öğrenmeye değer bir alternatiftir. Bu yapı, kişisel vergi beyannameleri gerçek nakit durumunu olduğundan düşük gösteren gayrimenkul yatırımcıları için, ya da mülkün kendi başına uygunluk kazanmasını isteyenler için tasarlanmıştır.

Bu rehber; kiracı geliriyle yaşayan mülk sahipleri, bir sonraki kira mülkünü almaya hazırlanan house hacker'lar ve portföyünü büyüten yatırımcılar için yazıldı — Debt Service Coverage Ratio (DSCR, borç servisi karşılama oranı) kredisinin sadece var olduğunu değil, gerçekte nasıl işlediğini anlamak isteyenler için. Bir ana konut (primary residence) satın alacaksanız bu rehber size uygun değil; DSCR kredileri yalnızca sahibi tarafından oturulmayan (non-owner-occupied) mülkler için yapılandırılmıştır.

Temel fikir: uygunluğu kazanan siz değil, mülk

Konvansiyonel bir mortgage öncelikle kişisel gelirinize ve mevcut borçlarınıza bakar, ne kadar taşıyabileceğinizi belirlemek için bir DTI oranı hesaplar. DSCR kredisi bu vurguyu tersine çevirir: lender, mülkün beklenen kira gelirini kendi konut ödemesiyle kıyaslar ve kiranın ödemeyi tek başına karşılayıp karşılamadığına bakar.

Bu oran — kira geliri bölü mülkün toplam konut ödemesi — DSCR'dır. Birin üzerindeki bir oran genellikle kiranın ödemeyi fazlasıyla karşıladığı anlamına gelir; birin altındaki bir oran ise karşılamadığı anlamına gelir. Lender'ın kabul ettiği asgari oranı nereye koyduğu ve bu asgarinin üzerinde ne kadar pay tercih ettiği lender'a ve programa göre değişir ve yalnızca lisanslı inceleme sırasında netleşir. Buradaki hiçbir ifade sabit bir eşik olarak okunmamalıdır.

Underwriting (kredi değerlendirme) sorusu kişisel vergi beyannameleri yerine varlığın kendisi etrafında kurulduğu için, DSCR programları self-employed yatırımcılar, geliri karmaşık veya mevsimsel olanlar ve kişisel DTI'sı diğer mülkler yüzünden zaten gergin olan herkes arasında popülerdir.

DSCR kredileri nereden gelir, ne değildir

DSCR kredileri, FHA veya VA gibi devlet destekli bir program değil, Fannie Mae ya da Freddie Mac gibi standart bir agency ürünü de değil; bireysel özel lender'ların sunduğu non-QM (nitelikli olmayan mortgage) ürünleridir. Bunun iki önemli sonucu var: kurallar tek bir ulusal kural kitabı yerine lender bazında belirlenir, ve oran beklentileri, fiyatlandırma ve prepayment (erken ödeme) yapısı dahil koşullar bir lender'ın DSCR programından diğerine anlamlı biçimde farklılaşabilir.

DSCR kredileri ayrıca, tasarım gereği, yalnızca sahibi tarafından oturulmayan yatırım mülkleri içindir. Bir ana konut için, tipik olarak yılın bir bölümünde oturmayı planladığınız bir ikinci ev için de kullanılamazlar. Mülkün herhangi bir biriminde yaşamayı planlıyorsanız, self-employed ve 1099 mortgage yolu ya da konvansiyonel bir sahibi-oturumlu kredi gibi farklı bir finansman yolu konuşulmalıdır.

Kira nasıl belgelenir

Lender'lar oranın gelir tarafını tipik olarak iki yoldan biriyle kanıtlar:

• Mevcut, imzalı bir kira sözleşmesi, mülk zaten kiralanmışsa, gerçekten tahsil edilen kirayı gösterir.
• Bir appraiser'ın (değerleme uzmanı) piyasa kira görüşü, genellikle appraisal'ın bir parçası olarak sunulur; mülk boşsa, yeni satın alınmışsa veya mevcut kira piyasa değerinin altındaysa kullanılır.

Hangisinin kullanılacağı, ikisinin harmanlanıp harmanlanmayacağı dosyaya ve lender'ın kendi politikasına bağlıdır.

Kısa süreli kiralamalar — Airbnb veya Vrbo gibi platformlarda pazarlanan, uzun vadeli kiralanmayan mülkler — lender'dan lender'a çok farklı ele alınır. Bazı DSCR programları piyasa verisi veya platform geçmişine dayalı projekte kira gelirini kullanırken, bazıları mülkün nasıl işletileceğinden bağımsız olarak uzun vadeli kira emsalleriyle uygunluk kazanmasını şart koşar. Bu, programın en lender'a özgü noktalarından biridir; varsaymak yerine doğrudan teyit etmekte fayda var.

Ödeme tarafında hangi kalemler yer alır

DSCR hesaplamasında kullanılan konut ödemesi tipik olarak şunları içerir:

• Anapara ve faiz
• Emlak vergisi
• Konut sigortası
• Varsa homeowners association (HOA) veya condo aidatları

Bazı lender'lar, uygunsa sel sigortası veya kiracıya özel/landlord sigortası primi için de bir tahmin ekler. Bunların tümünün dahil edilmesinin amacı, kiranın yalnızca kredi kısmını değil, mülkün taşınmasının tüm maliyetini karşılayıp karşılamadığını test etmektir.

Kişisel gelir belgesi az olsa da hâlâ önemli olan şeyler

DSCR programları hafif kişisel gelir evrakıyla bilinir — genellikle vergi beyannamesi ve işe bağlı istihdam doğrulaması istenmez — ama "hafif" demek "yok" demek değildir. Lender'lar tipik olarak şunlara hâlâ bakar:

• Kredi geçmişi ve skoru, çünkü borçlu krediyi hâlâ kişisel olarak garanti etmektedir.
• Reserves (rezervler), yani down payment ve closing costs dışında ayrılmış likit fonlar; beklentiler lender'a ve zaten kaç finanse mülkünüz olduğuna göre değişir.
• Entity ve vesting, çünkü birçok yatırımcı DSCR kredilerini bir LLC veya başka bir tüzel kişilik adına kapatır; bu, belgelendirmeyi ve bazen kefalet gereksinimlerini etkiler.
• Mülk sahipliği veya yatırım deneyimi, bazı lender'ların özellikle daha büyük portföyler veya kısa süreli kiralama stratejileri için dikkate aldığı bir husus.

Bunların hiçbirinin sektör genelinde geçerli evrensel bir asgarisi yoktur; her lender kendi çıtasını koyar ve bu ancak underwriting sırasında netleşir.

DSCR kredisi ile konvansiyonel yatırım mülkü kredisi

Konvansiyonel bir yatırım mülkü kredisi genellikle tam kişisel gelir belgesi ister, ilgili mülkün ödemesi dahil kişisel DTI'nızı kullanır ve daha standart koşullara sahip agency kurallarını izler. Karmaşık geliri olan yatırımcılar için daha az esnek olabilir, ama prepayment penalty gibi yapısal ödünleşmelerden bazılarını taşımayabilir.

DSCR kredileri belge kolaylığını bu ödünleşmelerle takas eder: prepayment penalty'ler (erken ödeme cezaları) yatırımcı DSCR ürünlerinde yaygındır, yani krediyi kapanıştan sonra belirli bir süre içinde kapatmak veya refinance etmek bir ücreti tetikleyebilir. Koşullar, ceza süresinin uzunluğu ve satın alınıp alınamayacağı lender'a göre değişir ve herhangi bir şey imzalamadan önce dikkatle okunmalıdır. Tam down payment ve closing costs tablonuzu prepayment koşullarıyla birlikte değerlendirmek, bir DSCR kredisinin gerçek maliyetini konvansiyonel bir alternatifle karşılaştırmanıza yardımcı olur.

Kime uygun olabilir, kime uygun olmayabilir

DSCR finansmanı; kişisel DTI'sının destekleyebileceğinin ötesine büyüyen yatırımcılara, vergi beyannameleri gerçek nakit akışına göre düşük vergilendirilebilir gelir gösteren self-employed borçlulara ve satın alma kararının kişisel bir gelir dosyası yerine mülk üzerinden değerlendirilmesini isteyen alıcılara uygun olma eğilimindedir. Sorumluluk veya portföy yönetimi nedeniyle entity kullanan yatırımcılara da uyabilir.

İlk kez ana konut satın alan biri için, piyasa emsali kira üretmeyecek bir mülk için, veya olası bir prepayment penalty'ye hazır olmayıp hızlıca refinance etme esnekliğini tercih eden bir yatırımcı için daha az uygundur.

Gerçekçi bir örnek

Zaten iki kira mülküne sahip olan ve amortisman ile giderler sonrasında vergi beyannamelerinde göreli olarak düşük vergilendirilebilir gelir görünen, ama mülklerin aslında pozitif aylık nakit akışı ürettiği bir yatırımcı düşünün. Konvansiyonel bir başvuruda, bu düşük vergilendirilebilir gelir, kiraların gerçekte ne ürettiğinden bağımsız olarak daha fazla ne kadar borçlanabileceğini sınırlar.

Bir sonraki alım için DSCR kredisine geçtiğinde, lender bunun yerine yeni mülkün — şu an boş olduğu için bir appraiser'ın piyasa kira görüşüne dayanan — projekte kirasının kendi anapara, faiz, emlak vergisi, sigorta ve HOA ödemesini karşılayıp karşılamadığına bakar. Yatırımcının kişisel vergi beyannamesi bu özel karar için çok daha az merkezi hale gelir, ama kredi geçmişi, rezervler ve kapatmayı planladığı entity yine de incelenir.

Bu örnekte bilerek yer verilmeyen şeye dikkat edin: belirtilmiş bir oran yok, kredi skoru yok, rezerv ay sayısı yok. Bu rakamlar bireysel lender tarafından belirlenir ve yalnızca underwriting sırasında teyit edilir.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"DSCR kredileri bir devlet programıdır." Değildir. DSCR kredileri, tek bir ulusal kural kitabı olmadan bireysel özel lender'lar tarafından oluşturulup fiyatlandırılan non-QM ürünleridir.

"Kişisel gelirim hiç önemli değil." Daha az ağırlıklı incelenir, ama kredi geçmişi, rezervler ve bazen kişisel kefalet yükümlülükleri hâlâ geçerlidir, çünkü borçtan yasal olarak siz sorumlu olmaya devam edersiniz.

"Herhangi bir kısa süreli kiralama, uzun vadeli bir kira sözleşmesiyle aynı şekilde uygunluk kazanır." Kısa süreli kiralama gelirinin ele alınışı lender'a göre önemli ölçüde değişir; bazıları kullanır, bazıları kullanmaz ve bu fark bir mülkün ne için uygunluk kazanacağını değiştirebilir.

"Her DSCR lender'ının kullandığı standart bir asgari oran vardır." Sektör genelinde geçerli tek bir asgari yoktur. Her lender kendi oran beklentisini belirler ve bu yalnızca o lender'ın underwriting süreciyle teyit edilir.

"DSCR kredileri her zaman daha pahalıdır ve hiçbir avantajı yoktur." Bazı maliyet ve yapısal esneklik (prepayment koşulları gibi) unsurlarını, belge kolaylığı ve mülk merkezli bir uygunluk yaklaşımıyla takas eder — hangisinin daha avantajlı olduğu sizin özel dosyanıza bağlıdır.

Sırada ne var

1. Zaten sahip olduğunuz veya almayı planladığınız mülkleri listeleyin, her biri için gerçek veya makul bir tahmini kira ile birlikte.
2. Kredi tablonuzu bir araya getirin, böylece bir lender inceleme yapmadan önce nerede durduğunuzu bilirsiniz.
3. Tapuyu nasıl tutmak istediğinize karar verin — kişisel olarak mı yoksa bir entity üzerinden mi — çünkü bu, belgelendirmeyi baştan etkiler.
4. Düşündüğünüz herhangi bir lender'a kısa süreli kiralama gelirini nasıl ele aldığını doğrudan sorun, stratejinizin bir parçasıysa.
5. Prepayment koşullarını dikkatle okuyun, bir DSCR teklifini konvansiyonel bir yatırım mülkü teklifiyle karşılaştırmadan önce.
6. Tüm tablonuzu lisanslı bir incelemeye götürün, mülkünüz ve profiliniz için gerçek oran beklentilerini, rezerv gereksinimlerini ve fiyatlandırmayı teyit ettirin.

Sık sorulan sorular

DSCR kredisini ana konutum için kullanabilir miyim? Hayır. DSCR kredileri yalnızca sahibi tarafından oturulmayan yatırım mülkleri için yapılandırılmıştır; ana konut için farklı bir finansman yolu gerekir.

DSCR kredileri vergi beyannamesi ister mi? Birçok DSCR programı, uygunluk mülkün kira gelirine odaklandığı için kişisel vergi beyannamesi veya standart istihdam doğrulaması istemez, ama bu lender'a göre değişir.

İyi bir DSCR oranı neye denir? Sektör genelinde geçerli tek bir standart yoktur; kabul edilen oranlar lender'a ve programa göre değişir ve yalnızca underwriting incelemesi sırasında netleşir.

DSCR kredi faizleri konvansiyonel yatırım kredilerinden yüksek midir? Fiyatlandırma lender'a, kredi profiline ve mülke göre değişir; belirli dosyaya bağlı olarak konvansiyonel finansmandan her iki yönde de farklılaşabilir. Gerçek rakamları karşılaştırmanın tek yolu lisanslı bir incelemedir.

Tüm DSCR lender'ları kısa süreli kiralama gelirine izin verir mi? Hayır. Kısa süreli kiralama gelirinin ele alınışı, DSCR programlarının en lender'a özgü yönlerinden biridir; bu yüzden düşündüğünüz her lender'la doğrudan teyit edilmelidir.

Prepayment penalty her zaman var mıdır? Prepayment penalty'ler yatırımcı DSCR ürünlerinde yaygındır ama koşullar lender'a göre değişir; ceza süresinin uzunluğu ve kapanışta satın alınıp alınamayacağı dahil.

DSCR kredisini bir LLC üzerinden kapatabilir miyim? Birçok DSCR lender'ı LLC gibi bir entity üzerinden kapanışa izin verir, ancak belgelendirme ve kişisel kefalet gereksinimleri lender'a göre değişir.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.