Bank statement kredisi: self-employed alıcılar için nasıl işler?

Vergi beyannameniz, banka hesabınızın anlattığından çok daha küçük bir hikâye anlatıyorsa, bank statement kredisinin var olma sebebi tam olarak sizsiniz. Bu rehber; indirimleri ve masraf kalemleri yüzünden vergiye tabi geliri her ay hesabından geçen gerçek para miktarının çok altında görünen self-employed kişiler, serbest çalışanlar ve küçük işletme sahipleri içindir. Bir lender ile konuşmadan önce bu boşluğun etrafında kurulmuş bir finansman yolunu anlamak isteyenler için yazıldı.

Ayrıca "vergi beyannameniz yeterli gelir göstermiyor" denip konunun kapandığını düşünenler için de. Genellikle konu orada kapanmaz.

Temel fikir: vergi beyannamesi yerine hesap hareketleri

Geleneksel bir mortgage genellikle geliri vergi beyannameleri üzerinden belirler — çoğunlukla iki yıllık beyanname ortalaması alınır ve underwriter'ın istikrarlı ve devam etmesi beklenen gelir konusundaki değerlendirmesine göre düzeltilir. Maaşlı, W-2'li bir çalışan için bu rakam genellikle nettir. Self-employed bir kişi içinse vergi beyannamesi, meşru işletme giderleri düşüldükten sonraki net geliri yansıtır; bu da gerçekte gayet iyi giden bir işi kağıt üzerinde zayıf gösterebilir.

Bank statement kredisi farklı bir yaklaşım izler. Vergi beyannamesinden başlamak yerine lender, belirli bir dönemi kapsayan banka hesap özetlerini — genellikle lender'ın belirlediği bir süre boyunca kişisel veya işletme hesaplarını — inceler ve uygunluk için kullanılacak geliri bu hesap hareketlerinden türetir. Mantık şudur: zaman içinde tutarlı para girişleri, vergi beyannamesi aynı şekilde yansıtmasa bile gerçek nakit akışının bir kanıtıdır.

Bu, FHA veya VA gibi bir devlet kredi programı değildir. Bank statement kredileri non-QM (qualified mortgage olmayan) kategorisine girer; yani bu programları tek bir federal standarda göre değil, her lender kendi kurallarına göre tasarlar ve fiyatlandırır. Kriterler, incelenen hesap özeti dönemi ve fiyatlandırma lender'dan lender'a ciddi biçimde değişebileceğinden, karşılaştırma yapmak burada daha büyük önem taşır.

Kişisel hesap özeti ve işletme hesap özeti yaklaşımları

Lender'lar genellikle şu iki yaklaşımdan birini ya da ikisini birden sunar:

• Kişisel hesap özetleri. Borçlunun kişisel hesap hareketleri incelenir; mantık şudur: işletme geliri er ya da geç sahibinin kişisel hesabına akar. Sole proprietor (tek kişilik işletme) olarak gelirini kişisel hesapla karıştıran biri için bu daha basit olabilir, ancak birçok lender daha net bir ayrım tercih eder.
• İşletme hesap özetleri. Bunun yerine işletmenin kendi işletme hesabı incelenir. İşletme hesabı, sahibine henüz kişisel gelir olarak ödenmemiş geliri de içerdiğinden ve işletmenin gerçek operasyonel maliyetleri olduğundan, çoğu işletme hesap özeti programı bir expense factor (masraf faktörü) uygular — yatırılan her doları kişisel gelir saymak yerine, o tür bir işletmeyi işletmenin tipik maliyetleri sonrasında hangi kısmının gerçekten kullanılabilir gelir olduğuna dair bir varsayım.

Bir lender'ın uyguladığı masraf faktörü; programa, sektöre ve bazen bir CPA mektubuna göre değişir. Tek bir standart yüzde yoktur; size verilen herhangi bir rakam evrensel bir kural değil, o lender'a ve o dosyaya özgü bir rakamdır.

Hangi para girişi sayılır, hangisi sayılmaz?

Hesap özetlerini inceleyen underwriter'lar, gerçek ve tekrarlayan işletme veya kişisel geliri gürültüden ayırmaya çalışır. Genel olarak:

• Sayılması muhtemel para girişleri: borçlunun beyan ettiği işletme veya gelir kaynağıyla tutarlı, düzenli ve tekrarlayan para girişleri — özellikle her ay tekrar eden bir örüntü varsa.
• Hariç tutulması ya da sorgulanması muhtemel para girişleri: borçlunun kendi hesapları arasındaki transferler (bunlar yeni gelir değil, sadece para hareketidir), devam eden örüntüye uymayan büyük tek seferlik para girişleri (bir miras, bir varlığın tek seferlik satışı, aile üyesinden alınan bir borç) ve borçlunun kendi işletme faaliyetiyle ilişkilendirilemeyen para girişleri.

Lender'lar genellikle olağandışı görünen her şey için bir açıklama ister. Tutarlı bir para girişi örüntüsüne sahip bir self-employed veya 1099 borçlu, düzensiz hareketleri olan birine kıyasla genellikle daha kolay değerlendirilen bir dosyaya sahiptir.

Ödünleşmeler: fiyatlandırma, down payment ve belgelendirme

Bank statement kredileri, full-documentation bir konvansiyonel krediye kıyasla genellikle bazı ödünleşmelerle gelir. Herhangi bir rakam belirtmeden genel hatlarıyla söylemek gerekirse, borçlular şunları bekleyebilir:

• Karşılaştırılabilir bir full-documentation krediye göre genellikle daha yüksek fiyatlandırma — non-QM kategorisinin ve riskin farklı değerlendirilme biçiminin bir yansıması.
• Birçok full-documentation programa göre daha yüksek down payment beklentisi — yine lender'a, kredi profiline ve mülk tipine göre değişir.
• Türü daha hafif, hacmi daha az olmayan belgelendirme. Vergi beyannamesi ve işletme finansallarını aynı şekilde toplamıyorsunuz, ama boşluksuz tam bir hesap özeti dönemi, işletmenin ruhsat doğrulaması, bazen bir CPA mektubu ve olağandışı hareketler için açıklamalar hâlâ gerekir.

Bu içerik kimlere uygun olabilir, kimlere olmayabilir?

Bu yol genellikle şu borçlulara uyar:

• Self-employed olan, kendi işletmesini yöneten ya da gerçekten güçlü bir nakit akışına sahip bağımsız yüklenici olarak çalışan kişiler.
• Meşru indirimler, amortisman veya işletme yapısı nedeniyle vergi beyannamesi gerçek gelirini olduğundan düşük gösteren kişiler.
• Yeterince uzun süredir self-employed olup tutarlı bir para girişi örüntüsü gösterebilen ve boşluksuz, tam bir hesap özeti geçmişi sunabilen kişiler.

Şu durumlarda daha az uygun olabilir:

• Full-documentation bazında rahatça uygunluk kazanabilecek ve hiçbir fayda görmeden daha fazla ödeyecek borçlular.
• Düzensiz, tutarsız veya açıklaması zor para girişi hareketleri olan borçlular.
• Henüz oturmuş bir örüntüsü bulunmayan, self-employed olmaya yeni başlamış kişiler.
• Yatırım amaçlı bir mülk satın alanlar; bu durumda borçlunun kişisel nakit akışı yerine mülkün kira gelirinden uygunluk belirleyen bir DSCR kredisi daha doğal bir seçenek olabilir.

Hangi bilgiler incelenebilir?

Gereklilikler lender'a ve programa göre değişir, ancak bir bank statement dosyası tipik olarak şunların bir kombinasyonunu içerir:

• Belirli bir dönemi kapsayan, boşluksuz ve eksiksiz sunulan kişisel ve/veya işletme hesap özetleri.
• İşletmenin var olduğunu ve aktif olduğunu gösteren bir işletme ruhsatı, kaydı veya benzeri belge.
• Diğer mortgage başvurularına benzer şekilde incelenen kredi geçmişi ve mevcut aylık yükümlülükler.
• Down payment ve closing costs için varlıklar ve genellikle kapanış sonrası kalması beklenen rezervler.
• Bazı işletme hesap özeti senaryolarında, o tür bir işletme için tipik masraf oranlarını anlatan bir CPA mektubu veya benzeri üçüncü taraf beyanı.

Gerçekçi bir örnek

Kendi işini sole proprietor olarak yürüten self-employed bir grafik tasarımcıyı düşünün. Vergi beyannamesi, ev ofisi giderleri, yazılım abonelikleri ve amortisman düşüldükten sonra mütevazı bir net kâr gösteriyor — gerçek ama aylık nakit akışını pek azaltmayan giderler. İşletme hesabı ise iki yıldır düzenli müşteri ödemeleri gösteriyor; sadece belgelenmiş mevsimsel projeler nedeniyle ara sıra daha büyük para girişleri var.

Full-documentation bir incelemede uygunluk geliri o mütevazı net kâr rakamına dayanır. Bank statement incelemesinde ise lender aylık para girişi örüntüsüne bakar, uygun bir masraf faktörü uygular ve gerçekte neyi karşılayabileceğini daha iyi yansıtabilecek farklı bir gelir rakamına ulaşır. Bunun bedelinin ne olacağı ancak bir lender teklifiyle yanıtlanabilir — bu tam olarak önce bir mortgage yol haritası görüşmesinde haritalanmaya değer bir karşılaştırmadır.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Bank statement kredileri 'belgesiz' krediler." Gerçek: bir tür belgelendirmeyi başka bir türle değiştirirler. Yine önemli miktarda evrak sunarsınız — tam hesap özeti geçmişi, işletme doğrulaması, kredi ve varlıklar — sadece gelir kaynağı olarak vergi beyannamesi kullanılmaz.

"Hesabıma giren her tutar gelir sayılır." Gerçek: kendi hesaplarınız arasındaki transferler ve tek seferlik, tekrarlamayan para girişleri genellikle hariç tutulur veya açıklama gerektirir. Underwriter'lar gerçek, tekrar eden bir örüntü arar.

"Bu bir devlet programı olduğu için kurallar her yerde aynıdır." Gerçek: bank statement kredileri her lender'ın kendi tasarlayıp fiyatlandırdığı non-QM ürünlerdir. Hesap özeti dönemleri, masraf faktörü varsayımları ve koşullar lender'a göre ciddi biçimde farklılaşabilir.

"Vergi beyannamem zayıf görünüyorsa bu otomatik olarak en iyi seçeneğimdir." Gerçek: bu, vergi beyannamenizdeki gelir ile gerçek nakit akışınız arasındaki farka ve genellikle daha yüksek fiyatlandırma ile down payment beklentisiyle ne kadar rahat olacağınıza bağlıdır. Bazı borçlular için bir CPA ile birkaç yıl daha fazla vergiye tabi gelir göstermek ve full-documentation yolunu izlemek daha iyi bir seçenek olabilir.

"İşletme hesap özeti ve kişisel hesap özeti aynı şekilde çalışır." Gerçek: işletme hesap özeti programları, kişisel hesap özeti incelemelerinin aynı şekilde dikkate almadığı operasyonel maliyetleri hesaba katmak için genellikle bir expense factor uygular.

Şimdi ne yapmalı?

1. Gerçekçi bir hesap özeti geçmişi bir araya getirin. Bir lender'ın muhtemelen isteyeceği dönem için kişisel ve/veya işletme hesap özetlerini toplayın; boşlukları veya açıklanmamış büyük para girişlerini hâlâ düzeltebilecekken şimdi tespit edin.
2. İşletme ve kişisel harcamalarınızı henüz ayırmadıysanız ayırın. Hangi hesap özeti türünü kullanırsanız kullanın, daha net bir para girişi örüntüsü daha sade bir underwriting dosyası anlamına gelir.
3. Belgelendirme konusunda bir CPA ile konuşun. İşletmenizin tipik masraf yapısını anlatan bir mektup, bazı durumlarda işletme hesap özeti başvurunuzu destekleyebilir.
4. Full-documentation ile karşılaştırın. İncelendiğinde, gerçek vergi beyannamesi gelirinizin sizi standart bir bazda uygun kılıp kılamayacağını sorun — bazen borçluların sandığından daha yakın çıkar.
5. Birden fazla lender ile görüşün. Bunlar tek bir federal standardı olmayan non-QM programlar olduğundan, hesap özeti dönemleri, masraf varsayımları ve fiyatlandırma ciddi biçimde değişebilir.
6. Rakamlarınızı lisanslı bir kredi uzmanına götürün. Hangi programlara uygun olduğunuzu, gerçek hesap özetlerinizi inceleyip genel aralıklar yerine gerçek koşulları netleştirebilirler.

Sık sorulan sorular

Bank statement kredileri sadece self-employed kişiler için mi? Öncelikle vergi beyannamesi nakit akışını tam yansıtmayan self-employed kişiler, işletme sahipleri ve bağımsız yükleniciler için tasarlanmıştır. Maaşlı W-2 borçluların bu yolu kullanmak için genellikle bir nedeni yoktur.

Bank statement kredileri kusursuz bir kredi geçmişi mi gerektirir? Tüm programlar için geçerli evrensel bir asgari yoktur; gereklilikler lender'a göre değişir. Kredi geçmişi yine de dosyanın genel değerlendirmesinin bir parçası olarak incelenir.

Genellikle kaç aylık hesap özeti incelenir? Belirli süre lender'a ve programa göre değişir. En önemli olan, istenen dönem için sunduğunuz hesap özetlerinin eksiksiz ve boşluksuz olmasıdır.

Büyük tek seferlik bir para girişi başvurumu olumsuz etkiler mi? Dosyanızı otomatik olarak olumsuz etkilemek yerine bir açıklama ve belge gerektirebilir. Lender'lar genellikle bir para girişinin tekrarlayan gelir mi yoksa tek seferlik bir olay mı olduğunu anlamak ister.

Bank statement kredisi konvansiyonel bir krediden daha mı pahalı? Non-QM statüsünü yansıtacak şekilde, full-documentation bir konvansiyonel krediye göre genellikle farklı, çoğunlukla daha yüksek fiyatlandırmayla gelir. Gerçek koşullar lender'a ve dosyanıza bağlıdır.

Bunun yerine full-documentation bir kredi için uygun olabilir miyim? Mümkün — bu, gerçek vergi beyannamesi gelirinizin program gerekliliklerine ne kadar yakın olduğuna bağlıdır. Bank statement kredisinin tek seçeneğiniz olduğunu varsaymadan önce bu konuşmayı lisanslı bir kredi uzmanıyla yapmaya değer.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.