Self-employed veya 1099 çalışanıysanız mortgage uygunluğu nasıl işler?

Kendi işinizi yönetiyor, 1099 contractor olarak çalışıyor, freelance iş yapıyor ya da gig ekonomisinden gelir elde ediyorsanız, muhtemelen mortgage almanın maaşlı bir W-2 çalışanına göre sizin için daha zor olduğunu duymuşsunuzdur. Bu ün kısmen doğru. Süreç farklıdır, imkansız değildir; self-employed gelir lender'ların en sık gördüğü gelir türlerinden biridir.

Bu rehber; sole proprietor'lar, tek üyeli LLC sahipleri, ortaklar, S-corp ve C-corp hissedarları, freelancer'lar ve gig ekonomisi çalışanları içindir. Amaç, lender'ın gelirinizi gerçekte nasıl okuduğunu — ve kimseyle konuşmadan önce buna göre bir planlama senaryosunu nasıl kuracağınızı — anlatmaktır.

Uygunluk geliri neden genelde net gelirdir, brüt değil

Self-employed başvuru sahipleri için en büyük zihinsel ayarlama şu: lender genellikle hesap ekstresinde görünen toplam ciroyla değil, işletme giderleri düşüldükten sonra kalan net gelirle işe başlar. İşiniz kağıt üzerinde büyük bir rakam getirmiş olsa bile, bunun önemli bir kısmını meşru giderler karşısında yazdıysanız, uygunluk geliriniz üst satırdaki rakamı değil, bu düşüşlerden sonra kalanı yansıtır.

Bu yüzden vergi açısından makul olan agresif bir vergi planlaması, mortgage başvurusunda aleyhinize işleyebilir. Vergiye tabi geliri azaltmak, lender'ın uygunluğunuzu değerlendirmek için kullandığı rakamı da küçültür — bunu alım sırasında değil, öncesinde düşünmekte fayda var.

Add-back (geri ekleme) kavramı bu dengeyi kurmanın bir parçasıdır: amortisman gibi bazı nakit çıkışı gerektirmeyen giderler, raporlanan karı düşürdüğü ama gerçek nakdi azaltmadığı için net gelire geri eklenebilir. Hangi kalemlerin sayıldığı lender'a ve programa göre değişir; spesifik hesaplama lisanslı bir kredi uzmanının işidir.

İşletme yapısı belgeleri değiştirir, kavramı değil

Zaman içinde sürdürülebilir olan gerçek net geliri anlama fikri tüm yapılar için geçerlidir, ama belge yolu yapıya göre değişir:

• Sole proprietor'lar genellikle işletme faaliyetlerini doğrudan kişisel vergi beyannamelerinde raporlar; bu yüzden kişisel ve işletme geliri belgelerde iç içe geçmiştir.
• Tek üyeli LLC'ler vergi açısından çoğunlukla sole proprietor'a benzer şekilde ele alınır, ancak yasal sorumluluk yapısı farklıdır.
• Ortaklıklar (partnership) genellikle her ortağın kişisel beyannamesinin yanında ayrı bir işletme düzeyinde vergi beyanı gerektirir, çünkü gelir ortaklara farklı biçimlerde aktarılabilir.
• S-corp'lar genellikle hissedarın maaşını (herhangi bir çalışan gibi raporlanan) işletme kârından aldığı paydan ayırır; bu yüzden ikisi birlikte incelenebilir.
• C-corp'lar ayrı vergi mükellefi tüzel kişiliklerdir; bu yüzden özellikle çoğunluk hissedarı için hem hissedarın kazancı hem de şirketin genel finansal durumu tabloya girebilir.

Bu yapılardan hiçbiri otomatik olarak avantajlı ya da dezavantajlı değildir — sadece hangi belgelerin istendiğini belirler.

İş geçmişi ve süreklilik, tek bir iyi yıldan daha önemlidir

Lender'lar genellikle self-employed gelirin bir süredir var olduğunu ve devam etmesinin muhtemel göründüğünü görmek ister — süreklilik, tek bir güçlü yıldan daha önemli sayılır. Hiç geçmişi olmayan yeni bir işletme ile köklü bir işletme farklı birer konudur ve bu nasıl ele alınacağı lender'a ve programa göre değişir.

Bir yıldan diğerine ya da incelenen geçmiş boyunca düşen gelir otomatik olarak diskalifiye edici değildir, ama yanıt bekleyen bir soru olarak değerlendirilir. Düşüş tek seferlik bir olay mıydı — yavaş bir müşteri dönemi, geçici bir piyasa değişimi, planlı bir odak değişikliği — yoksa devam eden bir eğilimi mi yansıtıyor? Bir düşüşü, mümkünse belgeyle birlikte, açıklayabilmek, onu yok saymaktan çok daha değerlidir.

Tam belgelendirme mi, alternatif belgelendirme mi

Self-employed başvuru sahipleri için geleneksel yol, genellikle full documentation olarak anılır ve kişisel ile işletme vergi beyannamelerini, kâr-zarar tablolarını, bazen bir CPA mektubunu ya da işletme lisansını içerir; gelir bu belgelerin gösterdiğinden hesaplanır. Net geliri brüt cirosuna göre güçlü olan başvuru sahipleri için bu yol genellikle en avantajlı uygunluk gelirini üretir.

Genellikle yoğun write-off yüzünden vergi beyannamelerinde gerçek nakit akışından düşük bir net rakam görünen başvuru sahipleri için alternatif belgelendirme yolları vardır. Bank statement kredileri bilinen bir örnektir: bu programlar vergi beyannameleri yerine belirli bir dönemdeki hesap ekstrelerini kullanarak uygunluk gelirini tahmin edebilir, genellikle kendi ödünleşmeleriyle. Mülkün kendi nakit akışına göre uygunluk sağlayan yatırımcı programları için DSCR yatırım kredileri rehberine bakılabilir.

Bu bilgi kimlere uygun olabilir, kimlere daha az uygun olabilir

Bir süredir self-employed çalışıyor, freelance yapıyor ya da 1099 contractor olarak çalışıyorsanız ve vergi stratejinizin mortgage hedeflerinizle nasıl etkileştiğini bir sonraki beyannamenizi vermeden önce anlamak istiyorsanız, bu bilgi tam size göre. Aylara ya da mevsimlere göre düzensiz geliriniz varsa ve dalgalanmaları gizleyen bir ortalama değil, gerçekçi bir planlama tablosu istiyorsanız da işinize yarar.

İşletmeniz yeniyse ve gösterecek fazla geçmişiniz yoksa, bu bilgi size biraz daha az uygun olabilir; bu durumda konu belgelendirme stratejisinden çok zamanlamadır — daha uzun bir geçmiş oluşturmak için beklemek daha fazla yol açabilir. Hanenizin uygunluğu büyük ölçüde bir eş başvuru sahibinin maaşlı gelirine dayanıyorsa da, self-employed geliriniz genel tablonun daha küçük bir parçası olabilir.

Hangi bilgiler incelenebilir

Belgelendirme gereklilikleri lender'a, programa ve işletme yapısına göre önemli ölçüde değişir, ama self-employed bir incelemede tipik olarak yer alan kalemler şunlardır:

• İki yıllık kişisel vergi beyannameleri, yapı ayrı beyan veriyorsa genellikle işletme beyannameleri de
• Bazen bir muhasebeci tarafından gözden geçirilen veya hazırlanan, yıl başından bugüne kâr-zarar tabloları
• Özellikle alternatif belgelendirme programları için işletme hesap ekstreleri
• İşletme lisansı veya tescili gibi işletmenin varlığına ve sürekliliğine dair kanıtlar
• Bazı durumlarda, işletmenin niteliğini ve istikrarını anlatan bir CPA veya muhasebeci mektubu
• Kişisel ve işletme kredi geçmişi

Gerçekçi bir örnek

Birkaç yıldır bağımsız çalışan bir freelance grafik tasarımcı düşünün. Faturalarına bakıldığında brüt geliri iyi görünüyor, ama ev ofis giderleri, yazılım abonelikleri, ekipman ve zaman zaman çalıştığı diğer contractor'lara ödediği ücretler düşüldükten sonra, vergiye tabi net geliri belirgin biçimde daha düşük. Bir alım planlamaya başladığı yılın öncesinde, bir müşterinin bütçe kesintisi yüzünden yaşadığı yavaş bir çeyrek, yıllık net gelirini önceki yıla kıyasla gözle görülür biçimde düşürmüş.

Planlama görüşmesinde bu iki açık soru olarak karşımıza çıkar: brüt değil net rakamlara dayanan uygunluk geliri gerçekte nasıl görünür ve bu düşüş nasıl açıklanır. Son iki yıllık beyannamelerini, yıl başından bugüne bir kâr-zarar tablosunu bir araya getiriyor ve yavaş çeyreğin, o zamandan beri iki yeni sürekli sözleşmeyle değiştirilmiş tek bir müşteri ilişkisinden kaynaklandığını not ediyor. Bunların hiçbiri bir sonucu garanti etmez, ama belirsiz bir endişeyi lender'ın değerlendirebileceği belgelenmiş bir hikayeye dönüştürür.

Sık karşılaşılan yanlış anlamalar

"Self-employed kişiler mortgage alamaz." Self-employed gelir, lender'ların incelediği en yaygın uygunluk geliri türlerinden biridir ve özellikle bunun için kurulmuş belgelendirme yolları vardır.

"Brüt cirom önemli olan rakamdır." Uygunluk geliri genellikle işletme giderleri düşüldükten sonraki net gelire dayanır; bu yüzden vergi stratejinizle mortgage hedefleriniz arasındaki ilişkiyi birlikte düşünmek önemlidir.

"Bir kötü yıl her şeyi mahveder." Düşen bir yıl, özellikle nedeni tanımlanabilir ve devam eden bir eğilimin parçası değilse, otomatik bir diskalifiye sebebi değil, açıklanması beklenen bir sorudur.

"Bank statement kredileri sadece başka türlü uygunluk sağlayamayanlar içindir." Bunlar, genellikle vergi beyannameleri yazma nedeniyle gerçek nakit akışını olduğundan düşük gösteren başvuru sahiplerinin tercih ettiği, meşru birkaç yoldan biridir; finansal bir sorun anlamına gelmez.

Sırada ne var

1. Kendinize ve ayrı beyan veriyorsa işletmenize ait son iki yıllık vergi beyannamelerini bir araya getirin ve bunları bir lender'ın bakacağı gözle okuyun.
2. Net gelir trendinizi hesaplayın, sadece son yılınızı değil; onu etkileyen tek seferlik olayları not edin.
3. Bir alım ufuktaysa, vergiye tabi geliri en aza indirmek ile uygunluk gelirini en üst düzeye çıkarmak arasındaki ödünleşmeyi bir sonraki beyanınızdan önce muhasebecinizle konuşun.
4. Gerçek net gelir tablonuzu yansıtan bir [planlama ve ön değerlendirme süreci](/tr/rehberler/mortgage-yol-haritasi-ve-on-degerlendirme-sureci) ile kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluşturun.
5. Vergi beyannamenizdeki net gelir gerçek nakit akışınızı yansıtmıyorsa, bank statement programları gibi alternatif belgelendirme yollarını sorun.
6. Belgelerinizi lisanslı bir kredi uzmanına götürün ki durumunuza gerçekte neyin uygulanabileceğini yalnızca o inceleme onaylayabilir.

Sık sorulan sorular

Uygunluk sağlamadan önce en az iki yıl self-employed olmam gerekir mi? Süreklilik genellikle önemlidir ve gereklilikler lender'a ve programa göre değişir. Genel tabloya bağlı olarak bazen daha kısa bir geçmiş de işleyebilir, ama bu bireysel lender incelemesi gerektirir.

Daha fazla gider yazmak mortgage başvurumu zedeler mi? Vergi faturanızı düşürürken uygunluk gelirinizi de azaltabilir, çünkü lender'lar genellikle brüt değil net rakamlarla çalışır. Bir alım yaklaşıyorsa, beyan vermeden önce bu ödünleşmeyi muhasebecinizle konuşmakta fayda var.

Add-back nedir, bana yardımcı olur mu? Add-back, amortisman gibi bazı nakit çıkışı gerektirmeyen giderlerin, işletmeden gerçekten çıkan nakdi temsil etmediği için net gelire geri eklenebilmesi kavramıdır. Bunun uygulanıp uygulanmayacağı ve nasıl uygulanacağı spesifik lender ve programa bağlıdır.

S-corp sahipleri sole proprietor'lardan farklı mı değerlendirilir? Belgelendirme farklıdır çünkü bir S-corp genellikle maaşı hissedarın kâr payından ayırır, ama altta yatan amaç — sürdürülebilir net geliri anlamak — tüm yapılarda aynıdır.

Geçen yıl gelirim düştüyse ne olur? Bir düşüş otomatik bir sorun değil, yanıtlanması gereken bir sorudur. Nedeni açıklayabilmek, özellikle tek seferlik bir olaysa, değişimin gerçekleşmiş olmasından daha önemlidir.

Bank statement kredileri bir tür subprime kredi midir? Hayır. Bunlar, genellikle self-employed olan ve nakit akışı vergi beyannamelerine tam yansımayan başvuru sahipleri için kurulmuş bir alternatif belgelendirme kategorisidir. Kendi program koşullarıyla gelirler ve bunlar lender'a göre değişir.

Birden fazla platformdan gelen gig ve freelance geliri birleştirilebilir mi? Genellikle evet, çünkü birçok self-employed başvuru sahibinin birden fazla kaynaktan veya platformdan geliri vardır; ama bunun nasıl birleştirileceği ve ne kadar geçmiş gerektiği lender'a ve programa göre değişir.

Sonraki adımınız

Nerede durduğunuzu tahmin etmek zorunda değilsiniz. Kısa ve rehberli birkaç soruyu yanıtlayın; HouSave size kişiselleştirilmiş bir mortgage yol haritası oluştursun: gerçekçi bir fiyat aralığı, tahmini aylık ödeme, kapanışta gerekecek nakit ve konuşulmaya değer finansman yolları. Kredi sorgusu yok, belge yok, başvuru yok.

• Alice ile mortgage yol haritanızı oluşturun — birkaç dakika, ücretsiz.

• Onur Gündüz ile görüşün — Mortgage Loan Officer, NMLS #2768500, E Mortgage Capital (NMLS #1416824), 940-208-3493.

Bir planlama senaryosunu teyit edilmiş bir yola dönüştüren şey lisanslı incelemedir; yol haritanızı görüşmeye getirin ve sonraki adımlarınızı netleştirmek için kullanın.